المادة 110

يمكن أن يقرر حق الاستعمال : أولا : على الملكية العقارية؛ ثانيا : على حق السطحية؛ ثالثا : على حق الزينة؛ رابعا : على حق الهواء أو التعلية . المادة 111 يحدد نطاق حق الاستعمال وكذا حقوق والتزامات صاحب هذا الحق بمقتضى السند المنشئ له . المادة 112 إذا لم يتضمن السند المنشئ لحق الاستعمال نطاق هذا الحق ، فإن من له حق الاستعمال على ثمار عقار لا يمكنه أن يأخذ إلا بمقدار ما يلزم منها لسد حاجياته وحاجيات من تلزمه نفقته . إذا تعلق هذا الحق بسكنى دار فلا يجوز لصاحبه أن يستعمله إلا بمقدار حاجاته أو حاجات من تلزمه نفقته . المادة 113 لا يجوز للمتمتع بحق الاستعمال أن يتصرف فيه . المادة 114 يلتزم صاحب حق الاستعمال بأن يبذل في المحافظة على العقار الوارد عليه هذا الحق العناية التي يبذلها الشخص الحريص على ملكه . المادة 115 لا يكون صاحب حق الاستعمال ملزما بالتكاليف العادية المفروضة على العقار ونفقات إصلاحه وصيانته إلا بقدر ما يستعمله منه . - 23 - الباب السادس : حق السطحية المادة 116 السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير . وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية . لا يمكن ترتيب حق السطحية على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء . المادة 117 يمكن لمن له حق السطحية أن يفوته وأن يرهنه ويرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق . المادة 118 ينقضي حق السطحية : أولا : بالتنازل عنه صراحة؛ ثانيا : باتحاده مع ملكية الرقبة في يد شخص واحد ؛ ثالثا : بهلاك البنايات أو المنشآت أو الأغراس هلاكا كليا . المادة 119 لدائني صاحب حق السطحية طلب إبطال التنازل الذي قام به إذا وقع إضرار بحقوقهم . المادة 120 ليس لمالك حق السطحية أن يبني أو يغرس من جديد ما تلاشى لقدمه أو مات أو اقتلع بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة ما لم يكن هناك اتفاق مخالف . الباب السابع : حق الكراء الطويل الأمد المادة 121 يخول الكراء الطويل الأمد للعقارات للمستأجر حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي ويمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري . يجب أن يكون هذا الكراء لمدة تفوق عشر سنوات دون أن تتجاوز أربعين سنة وينقضي بانقضائها . - 24 - المادة 122 لا يكون عقد الكراء الطويل الأمد صحيحا إلا إذا صدر ممن له حق التفويت وطبق الشروط المقررة في القانون . يجب أن ينص عقد الكراء الطويل الأمد على طبيعته العينية . المادة 123 لا يمكن للمكتري أن يطلب التخفيض من واجبات الكراء بحجة تلف الملك جزئيا أو حرمانه من غلته كلا أو بعضا نتيجة حادث فجائي أو قوة قاهرة . المادة 124 إذا تخلف المكتري عن الأداء مدة سنتين متتابعتين جاز للمكري بعد توجيه إنذار بدون جدوى أن يحصل قضائيا على فسخ الكراء الطويل الأمد كما يمكنه أن يطالب بالفسخ في حالة عدم تنفيذ شروط العقد أو إلحاق المكتري أضرارا جسيمة بالملك . غير أنه يجوز للمحكمة مراعاة منها لظروف المكتري أن تمنح أجالا معتدلة للوفاء ، وذلك وفقا لأحكام الفقرة الثانية من الفصل 243 من قانون الالتزامات والعقود . المادة 125 لا يمكن للمكتري أن يتحرر من واجبات الكراء ولا أن يتملص من تنفيذ شروط عقد الكراء الطويل الأمد بتخليه عن الملك . المادة 126 لا يجوز للمكتري أن يحدث أي تغيير في الملك من شانه أن ينقص من قيمته . إذا أحدث المكتري تحسينات أو بناءات زادت في قيمة الملك فلا يمكنه أن يزيلها ولا أن يطالب بأي تعويض عنها . المادة 127 إن المكتري ملزم بجميع التكاليف والتحملات التي على العقار . يكون المكتري فيما يخص البنايات الموجودة حين الكراء والبنايات التي شيدت تنفيذا للاتفاق ملزما بالإصلاحات أيا كان نوعها غير أنه ليس عليه إعادة البنايات إذا أثبت أن سبب انهيارها راجع لحادث فجائي أو قوة قاهرة أو أنها هلكت نتيجة عيب بالبناء السابق على عقد الكراء الطويل الأمد . المادة 128 يمكن للمكتري أن يكتسب لصالح الملك حقوق ارتفاق وأن يرتب عليه بسند حقوق ارتفاق لفائدة الغير لمدة لا تتجاوز مدة الكراء الطويل الأمد ، شرط أن يخبر المالك بذلك . - 25 - المادة 129 يستفيد المكتري مما يضم أو يدمج بالعقار نتيجة الالتصاق طيلة مدة الكراء الطويل الأمد . الباب الثامن : حق الحبس المادة 5 130 تطبق على حق الحبس الأحكام الواردة في مدونة الأوقاف . الباب التاسع : حق الزينة المادة 131 الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير . ينشأ هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء ، وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية . لا يمكن ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء . المادة 132 يجب أن يبين العقد المنشئ لحق الزينة نوع البناء ومواصفاته وأبعاده ويحدد حقوق والتزامات صاحب هذا الحق . المادة 133 يمكن لصاحب حق الزينة أن يفوت البناء الذي أحدثه وأن يرهنه ويرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق . المادة 134 يجب أن لا تتجاوز مدة حق الزينة أربعين سنة ، فإذا نص العقد على مدة أطول أو سكت عن تحديد المدة فإن المدة المعتبرة هي أربعون سنة . لا يسري حكم هذه المادة على حقوق الزينة القائمة عند صدور هذا القانون ، غير أنه ليس لمالك حق الزينة في هذه الحالة أن يبني من جديد ما تلاشى لقدمه أو بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة إلا بإذن مالك الرقبة . -5 ظهير شريف رقم 1.09.236 صادر في 8 ربيع الأول 23( 1431 فبراير )2010 يتعلق بمدونة الأوقاف؛ الجريدة الرسمية عدد 5847 بتاريخ فاتح رجب 14( 1431 يونيو ،)2010 ص .3154 - 26 - المادة 135 ينقضي حق الزينة : - بانتهاء مدته؛ - بالتنازل عنه صراحة؛ - باجتماع صفتي صاحب حق الزينة ومالك الرقبة في شخص واحد؛ - بهلاك البناء هلاكا كليا . المادة 136 لدائني صاحب حق الزينة طلب إبطال التنازل الذي قام به إذا وقع إضرار بحقوقهم . المادة 137 إذا انقضى حق الزينة ولم يكن هناك اتفاق يحدد مصير البناء ، تطبق أحكام الباني بحسن نية في ملك الغير . الباب العاشر : حق الهواء والتعلية المادة 138 حق الهواء والتعلية حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يعلو بناء قائما فعلا يملكه الغير ، وذلك من أجل إقامة بناء فوقه تسمح به القوانين والأنظمة . المادة 139 ينشأ حق الهواء ، والتعلية بالعقد . يجب أن يبين هذا العقد نوع البناء المراد إقامته ومواصفاته وأبعاده . لا يمكن ترتيب حق الهواء والتعلية على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء . المادة 140 يجوز لصاحب حق الهواء والتعلية أن يفوته أو يرهنه أو يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق بما لا يتعارض مع طبيعته . ينتقل حق الهواء والتعلية بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية . المادة 141 لا يجوز لصاحب حق الهواء والتعلية أن يفوت الهواء العمودي الذي يعلو بناءه بغير رضى مالك السفل . - 27 - القسم الثاني : الحقوق العينية التبعية الباب الأول : الامتيازات المادة 142 الامتياز حق عيني تبعي يخول للدائن حق الأولوية على باقي الدائنين ولو كانوا مرتهنين . المادة 143 تنتج حقوق الامتياز أثرها ولو لم تقيد بالرسم العقاري وتحدد رتبتها بالقانون . المادة 144 إن الديون التي لها وحدها امتياز على عقارات المدين هي : أولا : المصاريف القضائية لبيع الملك بالمزاد العلني وتوزيع ثمنه؛ ثانيا : حقوق الخزينة كما تقررها وتعينها القوانين المتعلقة بها . ولا يباشر هذا الامتياز على العقارات إلا عند عدم وجود منقولات . الباب الثاني : الرهن الحيازي الفصل الأول : أحكام عامة المادة 145 الرهن الحيازي حق عيني يتقرر على ملك يعطيه المدين أو كفيله العيني إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدين ويخول الدائن المرتهن حق حيازة المرهون وحق حبسه إلى أن يستوفي دينه . تسري على الرهن الحيازي أحكام الرهن الرسمي إذا تعلق بملك محفظ . المادة 146 إن الرهن الحيازي غير قابل للتجزئة رغم تجزئة الدين بين ورثة المدين أو الدائن . لا يجوز لأحد ورثة المدين الذي يؤدي واجبه من الدين أن يطالب باسترداد نصيبه في الملك محل الرهن الحيازي ما دام لم يقع وفاء الدين كاملا . كما لا يجوز لأحد ورثة الدائن الذي يتوصل بنصيبه من الدين أن يتخلى عن الملك موضوع الرهن الحيازي إضرارا ببقية الورثة الذين لم يستوفوا حصصهم من الدين . - 28 - المادة 147 يشترط لصحة الرهن الحيازي أن يبرم في محرر رسمي وأن يكون لمدة معينة . يجب أن يتضمن العقد معاينة حوز الملك المرهون إذا كان غير محفظ وذلك تحت طائلة البطلان . المادة 148 يشمل الرهن الحيازي الملك المرهون وملحقاته وكل ما يستحدث فيه من إنشاءات وتحسينات بعد العقد أو يضم إليه بالالتصاق . المادة 149 يجب لصحة عقد الرهن الحيازي أن يتضمن ما يلي : - هوية أطراف العقد؛ - تعيين الملك المرهون ببيان موقعه ومساحته ومشتملاته وعند الاقتضاء حدوده أو رقم رسمه العقاري؛ - بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة لأدائه . المادة 150 يجب أن يكون الراهن مالكا للمرهون وأهلا للتصرف فيه . المادة 151 يجوز أن يكون الراهن هو المدين نفسه أو كفيلا عينيا يقدم الرهن لمصلحة المدين . المادة 152 لا يجوز للأب أو الأم أو الوصي أو المقدم رهن أموال القاصر أو المحجور عليهم رهنا حيازيا إلا بإذن من القاضي . المادة 153 إن الرهن الذي يبرمه جميع الشركاء في ملك مشاع يحتفظ بأثره على كافة الملك كيفما كانت نتيجة القسمة . إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة فإن حق الدائن المرتهن ينتقل إلى الجزء المفرز الذي آل إلى الشريك بعد القسمة ، وإلى المدرك الذي حصل عليه الشريك لتعديل حصته ، وذلك إذا صادق الدائن المرتهن على عقد القسمة أو كان طرفا في الدعوى المتعلقة بها . المادة 154 لا يجوز رهن الأملاك التي قد يحصل عليها استقبالا . - 29 - الفصل الثاني : آثار الرهن الحيازي المادة 155 يتمتع الدائن المرتهن رهنا حيازيا بحق حبس الملك المرهون وحق بيعه بالمزاد العلني وفقا للإجراءات المنصوص عليها في القانون ، وذلك لاستيفاء دينه من ثمنه بالأولوية على باقي الدائنين الآخرين ، كما يتمتع بحق استرداده من أي يد انتقل إليها . المادة 156 تكون ثمار الملك المرهون لمالكه وعلى الدائن أن يتولى جنيها وله أن يسلمها إلى الراهن أو أن يحتفظ بها على أن يخصم ثمنها من رأسمال الدين . المادة 157 إن الدائن ملزم بأداء التكاليف والتحملات السنوية الخاصة بالعقار الذي بيده على وجه الرهن الحيازي ما لم يقع الاتفاق على خلاف ذلك . ويجب عليه أيضا أن يقوم بالترميمات والإصلاحات النافعة والضرورية للعقار ، مع بقاء الحق له في أن يقتطع من الثمار جميع المصروفات المتعلقة بما ذكر وإلا كان مسؤولا عن تعويض الضرر . المادة 158 لا يصبح الدائن مالكا للمرهون بمجرد عدم الوفاء في الأجل المتفق عليه ، وكل شرط يقضي بغير ذلك يكون باطلا ، وفي هذه الحالة يمكنه أن يطالب بالطرق القانونية بالبيع الجبري للملك المرهون . المادة 159 يسأل الدائن عن الهلاك أو التلف الذي قد يصيب الملك نتيجة إهماله له . المادة 160 يجب على المدين أن يؤدي للدائن المرتهن المصروفات الضرورية التي أنفقها على الملك المرهون لديه . الفصل الثالث : انقضاء الرهن الحيازي المادة 161 يعتبر الرهن تابعا للدين المضمون ويدور معه وجودا وعدما . ينقضي الرهن الحيازي بانقضاء الدين المضمون به بتمامه . - 30 - المادة 162 ينقضي الرهن بغض النظر عن الدين المضمون به في الحالات الآتية : - بتنازل الدائن المرتهن عن الرهن صراحة؛ - بهلاك الملك المرهون هلاكا كليا؛ - باتحاد الذمة . المادة 163 ينقضي الرهن ببيع الملك بيعا جبريا بالمزاد العلني وفقا للإجراءات المنصوص عليها في القانون . المادة 164 للمدين أن يؤدي الدين المضمون وتوابعه قبل حلول أجل استحقاقه . فإذا لم يقبل الدائن هذا الوفاء فإن للراهن أن يقوم بعرض الدين عرضا عينيا حقيقيا ثم إيداعه بصندوق المحكمة ، وتحكم المحكمة برد الملك لمالكه وبانقضاء الرهن بعد التحقق من أداء الدين بكامله . الباب الثالث : الرهون الرسمية الفصل الأول : أحكام عامة المادة 165 الرهن الرسمي حق عيني تبعي يتقرر على ملك محفظ أو في طور التحفيظ ويخصص لضمان أداء دين . المادة 166 الرهن الرسمي لا يتجزأ ويبقى بأكمله على العقارات المرهونة ، على كل واحد وكل جزء منها . المادة 167 يشمل الرهن الرسمي العقار المرهون وملحقاته وكل ما يستحدث فيه من إنشاءات وتحسينات بعد العقد أو يضم إليه بالالتصاق . - 31 - المادة 168 إن الدائن الذي قيد رهنه لضمان أصل دين وفوائد أو استحقاقات دورية له الحق أن يقيدها في نفس الرتبة التي قيد فيها أصل الدين وذلك لاستيفاء المستحق منها عن السنة الجارية والتي قبلها فقط ، شرط أن يكون هذا الحق ناشئا عن عقد الرهن ومقيدا بالرسم العقاري وأن يكون سعر الفائدة معينا . المادة 169 كل رهن رسمي مقيد بكيفية منتظمة في الرسم العقاري يحتفظ برتبته وصلاحيته بدون أي إجراء جديد إلى أن يقيد الإبراء من الدين بكيفية منتظمة بالرسم المذكور . الفصل الثاني : إنشاء الرهن الرسمي المادة 170 يكون الرهن الرسمي إجباريا أو اتفاقيا . الفرع الأول : الرهن الإجباري المادة 171 يكون الرهن الإجباري بدون رضى المدين في الحالات التي يقررها القانون . المادة 172 يمكن أن يخول البائع أو المعاوض أو المتقاسم ، الذي لم يضمن برهن اتفاقي الأداء الكامل للثمن أو المدرك ، رهنا إجباريا على الأملاك محل البيع أو المعاوضة أو القسمة بناء على حكم قضائي . المادة 173 عند الاستعجال ، يمكن لرئيس المحكمة في حالة الرهن الإجباري أن يأمر بناء على طلب بإجراء تقييد احتياطي يبقى مفعوله ساريا إلى غاية صدور الحكم النهائي . يأخذ الحكم الصادر بالرهن رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي . - 32 - الفرع الثاني : الرهن الاتفاقي المادة 6174 ينعقد الرهن الاتفاقي كتابة برضى الطرفين ولا يكون صحيحا إلا إذا قيد بالرسم العقاري . لا تسري أحكام المادة 4 أعلاه على إنشاء أو نقل أو تعديل أو إسقاط الرهن الاتفاقي المقرر لضمان أداء دين لا تتجاوز قيمته المبلغ المالي المحدد بنص تنظيمي . المادة 175 يجب لصحة عقد الرهن الرسمي أن يتضمن ما يلي : - هوية أطراف العقد؛ - تعيين الملك المرهون ببيان اسمه وموقعه ومساحته ومشتملاته ورقم رسمه العقاري أو مطلب تحفيظه؛ - بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة لأدائه . المادة 176 يجب أن يكون الراهن مالكا للملك المرهون وأهلا للتصرف فيه . -6 تم تتميم أحكام المادة 174 أعلاه ، بمقتضى المادة الفريدة من القانون رقم ،22.13 الجريدة الرسمية عدد 6208 بتاريخ 24 محرم 28( 1435 نوفمبر ،)2013 ص .7328 - أنظر المادة الأولى من المرسوم رقم 2.14.881 صادر في 27 من جمادى الآخرة 17( 1436 أبريل )2015 بتطبيق المادة 174 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية؛ الجريدة الرسمية عدد 6356 بتاريخ 11 رجب 30( 1436 أبريل ،)2015 ص .4119 المادة الأولى : " تطبيقا للفقرة الثانية من المادة 174 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية ، كما تم تتميمه ، يحدد المبلغ المالي للدين موضوع الرهن الاتفاقي المقرر لضمان أداءه والذي لا ينبغي تجاوزه حتى لا تسري عليه أحكام المادة 4 من القانون المذكور ، بقرار مشترك للوزير المكلف بالفلاحة والوزير المكلف بالعدل والوزير المكلف بالمالية ". - أنظر المادة الأولى من القرار المشترك لوزير الفلاحة والصيد البحري ووزير العدل والحريات ووزير الاقتصاد والمالية رقم 4517.14 الصادر في 27 من جمادى الآخرة 17( 1436 أبريل )2015 بتحديد المبلغ المالي للدين موضوع الرهن الاتفاقي ، المستثنى من أحكام المادة 4 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية؛ الجريدة الرسمية عدد 6369 بتاريخ 27 شعبان 15( 1436 يونيو ،)2015 ص .5725 المادة الأولى : "تطبيقا للمادة الأولى من المرسوم رقم 2.14.881 المشار إليه أعلاه ، يحدد المبلغ المالي للدين موضوع الرهن الاتفاقي المقرر لضمان أدائه والذي لا ينبغي تجاوزه حتى لا تسري عليه أحكام المادة 4 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.11.178 بتاريخ 25 من ذي الحجة 1432 ( 22 نوفمبر ،)2011 كما تم تتميمه ، في مائيتين وخمسين ألف درهم ( )250.000.00 درهم ". - 33 - المادة 177 يجوز أن يكون الراهن هو المدين نفسه أو كفيلا عينيا يقدم الرهن لمصلحة المدين . المادة 178 لا يجوز للأب أو الأم أو الوصي أو المقدم رهن أموال القاصر أو المحجور عليها رهنا رسميا إلا بإذن من القاضي . المادة 179 يجوز إجراء الرهن الرسمي ضمانا لاعتماد مفتوح أو لفتح حساب جار على أن يتحدد سقفه الأقصى بالعقد المنشئ للرهن . المادة 180 إن الرهن المبرم لضمان اعتماد مفتوح إلى غاية مبلغ معين يأخذ رتبته من تاريخ تقييده من غير أن تراعى في ذلك التواريخ المتوالية لتنفيذ الالتزامات التي تعهد بها المقترض . المادة 181 كل من ليس له على الملك إلا حق معلق على شرط أو قابل للفسخ أو معرض للإبطال لا يمكنه أن يعطي إلا رهنا خاضعا لنفس الأحكام . غير أن الدائن المرتهن حسن النية يحتفظ بحقه في الرهن إذا كان يجهل تلك الأحكام . المادة 182 إن الرهن الذي يبرمه جميع الشركاء في ملك مشاع يحتفظ بأثره على كافة الملك كيفما كانت نتيجة القسمة . إذا رهن أحد الشركاء حصته المشاعة فإن حق الدائن المرتهن ينتقل إلى الجزء المفرز الذي آل إلى الشريك بعد القسمة وإلى المدرك الذي حصل عليه الشريك لتعديل حصته وذلك إذا صادق الدائن المرتهن على عقد القسمة أو كان طرفا في الدعوى المتعلقة بها . المادة 183 لا يجوز رهن الأملاك التي قد يحصل عليها استقبالا . المادة 184 إذا تعلق الرهن الاتفاقي بقرض قصير الأجل فإنه يمكن تأجيل تقييده بالرسم العقاري لمدة لا تتعدى 90 يوما ، ولا يترتب عن هذا التأجيل فقد الدائن لمرتبته التي يبقى مكتسبا لها بشرط أن يتقيد بالمقتضيات المبينة في المادة الآتية . - 34 - المادة 185 يودع الدائن المرتهن أصل العقد أو نسخة منه مع نظير الرسم العقاري بالمحافظة العقارية ويطلب كتابة من المحافظ على الأملاك العقارية أن يقيد حقه تقييدا احتياطيا وأن يحتفظ لديه بنظير الرسم العقاري ويمتنع من إجراء أي تقييد آخر برضى المالك وذلك مدة تسعين يوما تسري من تاريخ التقييد المنجز . يضمن هذا التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري ولا يشار إليه في نظيره . يمكن للدائن المرتهن أن يطلب قبل انصرام المدة المذكورة تقييد حقه بصفة نظامية ليأخذ رتبته من تاريخ التقييد الاحتياطي الذي يتعلق به . المادة 186 ينتهي مفعول التقييد الاحتياطي للرهن المؤجل ويشطب عليه تلقائيا إذا لم ينجز التقييد النهائي لحق الدائن المرتهن خلال المدة المذكورة . الفصل الثالث : آثار الرهن الرسمي الفرع الأول : آثار الرهن بالنسبة للمتعاقدين أولا : آثار الرهن بالنسبة للراهن المادة 187 يبقى الملك المرهون تحت يد الراهن يستعمله ويستغله ويتصرف فيه دون المساس بحقوق الدائن المرتهن . المادة 188 للراهن حق إدارة الملك المرهون والحصول على غلته إلى أن يباع عليه ، في حالة عدم وفاء الدين . المادة 189 يضمن الراهن الملك المرهون وهو مسؤول عن سلامته كاملا حتى وفاء الدين ، وللمرتهن أن يعترض على كل نقص بين في ضمانه وأن يتخذ من الإجراءات ما يحفظ حقه على أن يرجع على الراهن بما أنفق . - 35 - المادة 190 إذا هلك الملك المرهون أو تعيب بخطأ من الراهن كان للمرتهن أن يطلب وفاء دينه فورا أو تقديم ضمان كاف لدينه . المادة 191 ينتقل حق الدائن المرتهن عند هلاك الملك المرهون أو تعييبه أو نزع ملكيته لأجل المنفعة العامة إلى المال الذي يحل محله كمبلغ التأمين أو التعويض أو مقابل نزع الملكية ، وللمرتهن أن يستوفي حقه من هذه الأموال وفقا لمرتبته . ثانيا : آثار الرهن بالنسبة إلى الدائن المرتهن المادة 192 للمرتهن أن يستوفي دينه من ثمن الملك المرهون بعد بيعه وفقا للإجراءات المنصوص عليها في القانون وذلك حسب مرتبته . المادة 193 إذا لم يف ثمن الملك المرهون بأداء الدين كان للدائن المرتهن الرجوع في ما بقي من دينه على أموال المدين كدائن عادي . المادة 194 كل شرط من شأنه أن يسمح للدائن المرتهن عند عدم الوفاء له بدينه أن يتملك الملك المرهون يكون باطلا سواء تم النص عليه في صلب العقد أو في عقد لاحق . المادة 195 يكون باطلا كل شرط يرمي إلى بيع الملك المرهون دون إتباع الإجراءات القانونية المقررة . غير أنه يمكن بعد حلول أجل أداء الدين أن يتفق المدين مع دائنيه على بيع الملك المرهون دون إتباع هذه الإجراءات . المادة 196 إذا كان الراهن كفيلا عينيا فلا يجوز استيفاء الدين من غير ثمن الملك المرهون وليس للكفيل العيني أن يتمسك بحق تجريد المدين . - 36 - الفرع الثاني : آثار الرهن الرسمي بالنسبة لغير المتعاقدين أولا : حق الأولوية المادة 197 يستوفي الدائن المرتهن دينه من ثمن الملك حسب رتبة تقييده في الرسم العقاري ، وذلك بالأولوية على باقي الدائنين المرتهنين التالين له في المرتبة وكذا على الدائنين العاديين . المادة 198 يمكن للدائن المرتهن الذي لم يستوف دينه أن يتنازل عن رتبة رهنه بمقدار دينه لدائن مرتهن آخر على نفس الملك المرهون دون المساس بحق الدائنين المرتهنين الموالين له في الرتبة . ثانيا : حق التتبع المادة 199 للدائن المرتهن رهنا رسميا حق تتبع الملك المرهون في يد أي حائز له لاستيفاء دينه عند حلول أجل الوفاء به . المادة 200 يعتبر حائزا للملك المرهون كل من انتقلت إليه ملكيته بتقييده بالرسم العقاري دون أن يكون ملتزما شخصيا بالدين . المادة 201 يجوز للحائز أن يحل محل المدين في أداء الدين وتوابعه ويستفيد في ذلك من الآجال المخولة للمدين الأصلي ، كما له قبل حلول أجل الوفاء أن يطهر الملك من الرهن المترتب عليه بأداء الدين وتوابعه . يحل الحائز محل الدائن الذي استوفى دينه في ما له من حقوق تجاه المدين الأصلي . المادة 202 للحائز الذي لم يكن ملتزما شخصيا بالدين أن يتعرض على بيع الملك المرهون الذي بيده إذا بقيت في ملكية المدين الأصلي أملاك أخرى مرهونة من أجل نفس الدين . يؤجل بيع الملك الذي بيد الحائز أثناء إجراءات التجريد . - 37 - المادة 203 لا يحول تخلي الحائز عن الملك المرهون دون الحق في استرداده إلى حين تاريخ البيع بالمزاد العلني ، وذلك بعد أدائه كامل الدين وتوابعه . المادة 204 يشهد بالتخلي رئيس كتابة الضبط لدى المحكمة المختصة ويحرر محضرا بذلك يعرضه على رئيس المحكمة للمصادقة عليه ، ويوجه نسخة منه إلى الدائنين المعنيين داخل أجل ثمانية أيام من تاريخ المصادقة . المادة 205 يجوز لحائز الملك المرهون المشاركة في المزايدة العلنية المقررة لبيع الملك ، فإذا رسا المزاد عليه وأدى الثمن وتوابعه اعتبر مالكا من تاريخ تقييده الأصلي بالرسم العقاري . المادة 206 إذا رسا المزاد العلني على غير الحائز بصفة نهائية يتسلم الملك من الحائز وتنتقل إليه الملكية بعد تقييد محضر المزايدة بالرسم العقاري . المادة 207 يجوز للدائنين المطالبين بالبيع الجبري أو لمن له مصلحة في التعجيل به أن يطلب من رئيس المحكمة المختصة تعيين قيم تباشر ضده إجراءات البيع الجبري للملك المتخلى عنه . المادة 208 يكون الحائز مسؤولا عن تعويض الدائنين المرتهنين عن كل عيب أو تلف يصيب الملك المرهون بفعله أو تقصيره ، ولا يجوز للحائز استرداد قيمة التحسينات والإصلاحات إلا بقدر ما نتج عنها من زيادة في القيمة . المادة 209 لا يكون الحائز مدينا بالثمار إلا ابتداء من اليوم الذي وجه له فيه الإنذار الرسمي بالأداء أو التخلي غير أنه إذا وقع التراخي في متابعة إجراءات البيع الجبري التي سبق أن بوشرت واستمرت لمدة ثلاثة أشهر فإن الحائز لا يكون مدينا بالثمار إلا من اليوم الذي يوجه له فيه إنذار رسمي جديد . المادة 210 تعود من جديد بعد التخلي الحقوق العينية التي كان الحائز يتمتع بها على الملك المتخلى عنه أو ملزما بها تجاه الغير ، وإذا كان قد شطب عليها من الرسم العقاري نتيجة اتحاد الذمة يتم تقييدها من جديد بطلب من الحائز في الرتبة التي كانت لها قبل التشطيب ، وللدائنين - 38 - المرتهنين للحائز وللمالكين السالفين أن يستوفوا ديونهم من ثمن الملك المتخلى عنه حسب رتبتهم في الرسم العقاري . المادة 211 للحائز الذي أدى الدين أو تخلى عن الملك المرهون أو انتزع من يده ، حق الرجوع على المدين الأصلي في الحدود التي يقررها القانون . الفرع الثالث : انقضاء الرهن الرسمي المادة 212 ينقضي الرهن في الحالات الآتية : - بالوفاء بالدين؛ - برفع يد الدائن المرتهن عن الرهن؛ - بهلاك الملك المرهون هلاكا كليا؛ - باتحاد الذمة . المادة 213 ينقضي الرهن ببيع الملك بيعا جبريا بالمزاد العلني وفقا للإجراءات المنصوص عليها في القانون . القسم الثالث : في الحجز والبيع الجبري للعقارات المادة 7214 يمكن للدائن الحاصل على شهادة خاصة بتقييد الرهن لفائدته مسلمة له من طرف المحافظ على الأملاك العقارية طبقا للشروط المنصوص عليها في الفصل 58 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 12( 1331 أغسطس )1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري أن يطلب بيع الملك المرهون بالمزاد العلني عند عدم الوفاء بدينه في الأجل . تكون للشهادة الخاصة المذكورة قوة سند قابل للتنفيذ . -7 أنظر الفصول من 101 إلى 103 الظهير الشريف رقم 1.11.177 صادر في 25 من ذي الحجة 22( 1432 نوفمبر )2011 بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير والمتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 ( 12 أغسطس )1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري؛ الجريدة الرسمية عدد 5998 بتاريخ 27 ذو الحجة 24(1432 نوفمبر ،)2011 ص .5575 - 39 - المادة 215 للدائن المرتهن الذي لم يستوف دينه في أجل استحقاقه أن يحصل على بيع الملك المرهون وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون ، وذلك بعد توجيه إنذار بواسطة المكلف بالتنفيذ للمدين الأصلي وللحائز ، لأداء الدين أو التخلي عن الملك المرهون داخل خمسة عشر يوما من تاريخ التوصل به . المادة 216 يتضمن الإنذار المشار إليه في المادة السابقة اسم المالك المقيد واسم الملك المرهون وموقعه ومساحته ومشتملاته ورقم رسمه العقاري . يبلغ المكلف بالتنفيذ نسخة من الإنذار المذكور إلى المحافظ على الأملاك العقارية الذي يقيده بالرسم العقاري . يعتبر الإنذار المذكور بمثابة حجز عقاري وينتج نفس آثاره . المادة 217 في حالة رهن عدة أملاك لضمان أداء دين واحد فإن بيع كل واحد منها يتم بناء على إذن من رئيس المحكمة المختصة الواقع في دائرة نفوذها الملك . يجب أن يقع بيع هذه الأملاك على التوالي وفي حدود ما يفي بأداء الدين بكامله . المادة 218 إذا وقع التراخي في مواصلة الإجراءات التي تتلو الحجز ، أمكن للمحجوز عليه أن يتقدم بمقال إلى رئيس المحكمة المختصة بوصفه قاضيا للمستعجلات للمطالبة برفع اليد عن الحجز . تبلغ نسخة من هذا المقال إلى الحاجز وفق القواعد المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية . يكون الأمر الصادر برفع اليد عن الحجز نهائيا ونافذا على الفور . المادة 219 بالإضافة إلى الإخطار المنصوص عليه في الفصل 473 من قانون المسطرة المدنية فإن المكلف بالتنفيذ يوجه إلى المحجوز عليه وشركائه وإلى جميع أصحاب الحقوق العينية الواردة على الملك إنذارا للإطلاع على دفتر التحملات والشروط وذلك داخل أجل ثمانية أيام من تاريخ إيداع هذا الدفتر . المادة 220 لا تسلم كتابة ضبط المحكمة محضر إرساء المزايدة إلا بعد أداء الثمن المستحق أو إيداعه بصندوق المحكمة إيداعا صحيحا لفائدة من له الحق فيه . - 40 - يترتب على تقييد محضر إرساء المزايدة بالرسم العقاري انتقال الملك إلى من رسا عليه المزاد وتطهيره من جميع الامتيازات والرهون ولا يبقى للدائنين حق إلا على الثمن . المادة 221 لا تقبل أي مزايدة في ثمن العقار بعد بيعه بالتراضي . الكتاب الثاني : أسباب كسب الملكية والقسمة القسم الأول : أسباب كسب الملكية الباب الأول : إحياء الأراضي الموات والحريم والالتصاق والحيازة الفصل الأول : إحياء الأراضي الموات والحريم المادة 222 الأراضي الموات التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة ، ولا يجوز وضع اليد عليها إلا بإذن صريح من السلطة المختصة طبقا للقانون . المادة 223 من أحيى أرضا من الأراضي الموات بإذن من السلطة المختصة فله حق استغلالها . المادة 224 يكون إحياء الأرض الموات بجعلها صالحة للاستغلال ، ويتم إحياؤها بزراعتها أو غرس أشجار بها أو إقامة منشآت عليها أو تفجير ماء بها أو صرفه عنها . المادة 225 إذا صارت الأرض الموات مستغلة من طرف من أحياها ، فلا يزول حقه في استغلالها بعودتها إلى ما كانت عليه قبل الإحياء . المادة 226 يختص أهل البلدة أو مالك الدار أو رب البئر أو الشجر بالحريم ويمنع الغير من استغلاله أو إحداث أي شيء فيه ، وكل ما يضر بهذا الحريم يزال . يحدد الحريم على النحو التالي : - 41 - .1 حريم الجماعة أو البلدة مداخلها ومخارجها المؤدية إلى هذه الجماعة أو البلدة؛ .2 حريم الدار ما يرتفق به أهلها في إقامتهم بها . وتشترك الدور المجتمعة في حريم واحد وينتفع به أهل كل دار بما لا يضر بغيرهم من الجيران؛ .3 حريم البئر أو الثقب أو أي مورد من موارد المياه السطحية أو الجوفية هو ما يسع واردها ويكون إحداث شيء فيه ضارا به أو بمائه؛ .4 حريم الشجرة ما تحتاج إليه في سقيها ومد جذورها وفروعها مع مراعاة الأحكام المنصوص عليها في المواد المتعلقة بقيود الجوار . الفصل الثاني : الالتصاق بالعقار الفرع الأول : الالتصاق بفعل الطبيعة المادة 227 الطمي الذي يأتي به السيل إلى أرض يملكها الغير يصبح ملكا لصاحب هذه الأرض . المادة 8228 إذا وقع تغيير في مجرى النهر أو اتخذ النهر مجرى جديدا فإنه تسري في شأنهما الأحكام المنصوص عليها في المادتين 3 و 4 من قانون 10.95 المتعلق بنظام المياه . المادة 229 الأراضي التي تنحسر عنها المياه الراكدة كالبحيرات والبرك تبقى على حالها ملكا عاما للدولة ، كما أن الأراضي التي تغمرها تلك المياه مؤقتا تظل على ملكية أصحابها . المادة 230 الجزر التي قد تتكون بصورة طبيعية داخل المياه الإقليمية أو داخل البحيرات أو في مجاري الأنهار تكون ملكا عاما للدولة . -8 القانون رقم 10.95 المتعلق بالماء الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.95.154 بتاريخ 18 من ربيع الأول 16( 1416 أغسطس )1995 ؛ الجريدة الرسمية عدد 4325 بتاريخ 24 ربيع الآخر 20( 1416 سبتمبر ،)1995 ص .2520 - 42 - الفرع الثاني : الالتصاق بفعل الإنسان المادة 231 إن ثمار الأرض الطبيعية أو الصناعية والثمار المدنية ونتاج الحيوان هي للمالك بطريق الالتصاق . المادة 232 إذا زرع شخص أرضا مملوكة للغير بسوء نية ، فإن أخذها مالكها قبل فوات وقت الزراعة فهو مخير بين المطالبة بقلع الزرع مع التعويض إذا كان له ما يبرره ، وبين تملك الزرع مع دفع نفقاته إلى الزارع منقوصا منها أجرة القلع ، وإن أخذها بعد فوات وقت الزراعة فله الحق في أجرة المثل مع التعويض إن كان له ما يبرره . أما إذا زرع شخص أرض غيره بحسن نية كمن استأجر أرضا من غير مالكها ، فإن استحق المالك أرضه قبل فوات وقت الزراعة فللزارع أجرة المثل ، وإن استحق المالك أرضه بعد فوات وقت الزراعة فليس له إلا الحق في المطالبة بالتعويض عما لحقه من ضرر من المتسبب فيه . المادة 233 كل ما يضم للعقار أو يدمج فيه فهو للمالك حسب القواعد الآتية . المادة 234 يجوز لمالك الأرض أن يقيم عليها جميع أنواع المغروسات والبناءات التي يرتئيها مع التقيد بالقوانين والأنظمة . كما يمكنه أن يحدث تحتها كل بناء وله أن يقوم بكل تنقيب يرتئيه ، وأن يستخرج جميع المواد التي يمكن أن يحصل عليها ما عدا الاستثناءات الناتجة عن القوانين والضوابط الجاري بها العمل . المادة 235 كل البناءات والأغراس والمنشآت الموجودة فوق الأرض أو داخلها تعد محدثة من طرف مالكها وعلى نفقته وتعتبر ملكا له ما لم تقم بينة على خلاف ذلك . المادة 236 إن مالك العقار الذي أقام بها بناءات وأغراسا ومنشآت بمواد ليست له ، يجب عليه أداء القيمة التي كانت لتلك المواد وقت استعمالها وذلك بغض النظر عما يمكن أن يطالب به من تعويضات وليس لصاحب المواد الحق في أخذها بعدما دخل عليها تغيير . - 43 - المادة 237 إذا قام أحد بإحداث أغراس أو بناءات أو منشآت عن سوء نية وبدون علم مالك العقار ، فلهذا الأخير الحق إما في الاحتفاظ بها مع أداء قيمة المواد وإما إلزام محدثها بإزالتها على نفقته مع إرجاع حالة الأرض إلى ما كانت عليه قبل إحداث الأغراس أو البناء أو المنشآت . أما إذا أحدثت الأغراس أو البناءات أو المنشآت من طرف شخص انتزعت منه الأرض في دعوى استحقاق ولم يحكم عليه برد ثمارها نظرا لحسن نيته فإن مالك العقار لا يمكنه أن يطالب بإزالة المنشآت أو الأغراس أو البناءات المذكورة ، غير أنه يمكن له الخيار بين أن يؤدي قيمة المواد مع أجرة اليد العاملة ، أو أن يدفع مبلغا يعادل ما زيد في قيمة الملك . المادة 238 إذا تجاوز مالك بحسن نية حد أرضه عند إقامته بناء عليها وامتد البناء ليشمل جزءا صغيرا من أرض جاره لا يتجاوز عرضه 50 سنتمترا فإن للمحكمة بعد الموازنة بين مصالح الطرفين إما أن تأمر بإزالة البناء المقام بأرض الجار على نفقة من أقامه أو أن تجبر مالك الجزء المشغول بالبناء بالتنازل عن ملكيته لجاره في مقابل تعويض مناسب . الفصل الثالث : الحيازة الفرع الأول : أحكام عامة المادة 239 تقوم الحيازة الاستحقاقية على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتسابه . ولا تقوم هذه الحيازة لغير المغاربة مهما طال أمدها . المادة 240 يشترط لصحة حيازة الحائز : .1 أن يكون واضعا يده على الملك؛ .2 أن يتصرف فيه تصرف المالك في ملكه؛ .3 أن ينسب الملك لنفسه ، والناس ينسبونه إليه كذلك؛ .4 ألا ينازعه في ذلك منازع؛ .5 أن تستمر الحيازة طول المدة المقررة في القانون؛ .6 وفي حالة وفاة الحائز يشترط بالإضافة إلى ذلك عدم العلم بالتفويت . - 44 - المادة 241 لا تقوم الحيازة إذا بنيت على عمل غير مشروع . المادة 242 لا يكلف الحائز ببيان وجه مدخله إلا إذا أدلى المدعي بحجة على دعواه . المادة 243 يباشر الحيازة الشخص بنفسه ويمكن أن يباشرها بواسطة شخص يأتمر بأمره . ويفترض في واضع اليد على العقار أنه حائز لنفسه إلى أن يثبت العكس . تباشر الجماعات السلالية الحيازة لفائدتها ويمكن أن تباشرها بواسطة أفراد ينتمون إلى الجماعة . يجوز أن يحوز شخصان أو أكثر ملكا مشاعا فيما بينهم . يمكن لفاقد الأهلية أو ناقصها أن يكتسب الحيازة إذا باشرها نائبه الشرعي نيابة عنه . المادة 244 إذا كانت الحيازة اللاحقة استمرارا لحيازة سابقة اعتبر استمرارها من تاريخ حيازة الحائز الأول . المادة 245 إذا اقترنت الحيازة بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها لبس فلا يكون لها أثر إلا من الوقت الذي تزول فيه هذه العيوب ، كما لا يكون للحيازة أثر إذا كانت متقطعة وغير مستمرة . تعتبر الحيازة مستمرة من بدء ظهورها إذا استغل الملك بكيفية اعتيادية ومنتظمة وبدون منازع . المادة 246 لا تقوم الحيازة ولا يكون لها أثر إذا ثبت أن أصل مدخل الحائز غير ناقل للملكية ، ولا يحق لواضع اليد أن يغير بنفسه لنفسه سبب وضع اليد على الملك محل ادعاء الحيازة ولا الأصل الذي تقوم عليه . المادة 247 يمكن أن تنتقل الحيازة من الحائز إلى الغير شرط أن يتفقا على ذلك مع السيطرة الفعلية على الملك محل الحيازة . وتنتقل الحيازة أيضا بسبب الإرث أو الوصية بصفاتها إلى الخلف العام . - 45 - المادة 248 تبقى الحيازة محتفظة بالصفات التي بدأت بها من وقت اكتسابها ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك . المادة 249 تنقضي الحيازة إذا تخلى الحائز عن السيطرة الفعلية على الملك أو فقدها ، ومع ذلك فلا تنقضي حيازته إذا منعه من مباشرتها مانع وقتي كالقوة القاهرة أو الحادث الفجائي . الفرع الثاني : مدة الحيازة المادة 250 إذا حاز شخص أجنبي غير شريك ملكا حيازة مستوفية لشروطها واستمرت دون انقطاع عشر سنوات كاملة والقائم حاضر عالم ساكت بلا مانع ولا عذر فإنه يكتسب بحيازته ملكية العقار . المادة 251 تكون مدة الحيازة بين الأقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة أربعين سنة ، وعشر سنوات إذا كان فيما بينهم عداوة . المادة 252 تحسب مدة الحيازة كاملة . المادة 253 تبدأ مدة الحيازة في السريان من تاريخ وضع الحائز يده على الملك بنية تملكه وفي حالة توالي التفويتات من تاريخ بداية حيازة أول مفوت . المادة 254 تجمع مدد الحيازات المتعاقبة لحساب المدة المقررة في القانون . المادة 255 لا محل للحيازة : - بين الأب وابنه وإن سفل ولا بين الأم وأبنائها وإن سفلوا؛ - بين الأزواج أثناء قيام الزوجية؛ - بين الشركاء مطلقا؛ - 46 - - بين النائب الشرعي ومن هم إلى نظره؛ - بين الوكيل وموكله؛ - بين المكلف بإدارة الأموال العقارية وأصحاب هذه الأموال . المادة 256 لا يعتد بالحيازة : .1 إذا كان المحوز عليه فاقد الأهلية أو ناقصها وليس له نائب شرعي ، وفي هذه الحالة لا تبدأ مدة الحيازة في السريان إلا من تاريخ تعيين هذا النائب أو من تاريخ الرشد حسب الأحوال؛ .2 إذا غاب المحوز عليه غيبة طويلة متواصلة ، يفترض عدم علمه بحيازة ملكه إلى أن يثبت العكس؛ .3 إذا منع المحوز عليه مانع قوي من المطالبة بحقه كالخوف من الحائز لكونه ذا سلطة أو مستند إلى سلطة؛ .4 إذا منع المحوز عليه مانع بأن كان في ظروف تجعل من المستحيل عليه المطالبة بحقوقه خلال المدة المقررة للحيازة . المادة 257 تنقطع مدة الحيازة في الأحوال الآتية : .1 إذا فقد الحائز حيازته أو تخلى عنها؛ .2 إذا رفعت الدعوى ضد الحائز ، وفي هذه الحالة لا يكون للانقطاع أثر إذا رفضت المحكمة دعوى المدعي موضوعا أو وقع التنازل عنها؛ .3 إذا أقر الحائز بصحة دعوى المحوز عليه . المادة 258 إذا انقطعت مدة الحيازة بسبب من الأسباب المذكورة في المادة السابقة ، فتبتدئ مدة الحيازة الجديدة من تاريخ زوال سبب الانقطاع . المادة 259 لا يجوز تعديل مدة الحيازة بالزيادة أو بالنقصان ، وكل اتفاق على ذلك يقع باطلا . - 47 - الفرع الثالث : آثار الحيازة المادة 260 يترتب على الحيازة المستوفية لشروطها اكتساب الحائز ملكية العقار . المادة 261 لا تكتسب بالحيازة : - أملاك الدولة العامة والخاصة؛ - الأملاك المحبسة؛ - أملاك الجماعات السلالية؛ - أملاك الجماعات المحلية؛ - العقارات المحفظة؛ - الأملاك الأخرى المنصوص عليها صراحة في القانون . المادة 262 يطبق الفصل 101 وما يليه من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 ( 12 أغسطس )1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود على تملك الغلة والمسؤولية عن هلاك الشيء المحاز . الفرع الرابع : إثبات الحيازة وحمايتها المادة 263 من أثبت أنه يحوز ملكا حيازة مستوفية لشروطها وأدرج مطلبا لتحفيظه يعتبر حائزا حيازة قانونية إلى أن يثبت العكس . - 48 - الفصل الرابع : الميراث والوصية المادة 9264 تنتقل ملكية الحقوق العينية العقارية عن طريق الإرث والوصية وتسري عليهما أحكام مدونة الأسرة . الباب الثاني : المغارسة والهبة والصدقة والشفعة الفصل الأول : المغارسة المادة 265 المغارسة عقد يعطي بموجبه مالك أرضه لآخر ليغرس فيها على نفقته شجرا مقابل حصة معلومة من الأرض والشجر يستحقها الغارس عند بلوغ الشجر حد الإطعام . لا يمكن أن يكون محل عقد المغارسة حقوقا مشاعة . المادة 266 لا يجوز في عقد المغارسة اشتراط أجل يقل عن حد الإطعام كما لا يجوز اشتراط أجل يتجاوز تمام الإطعام وكل شرط مخالف يعتبر باطلا . المادة 267 إذا بلغ الشجر حد الإطعام اكتسب الغارس حقه العيني وتصير الأرض والشجر ملكا شائعا بين مالك الأرض والغارس بحسب الحصة التي وقع الاتفاق عليها في عقد المغارسة . المادة 268 يجب أن يبرم عقد المغارسة في محرر رسمي ، ويشترط لصحته أن يعين نوع الشجر المراد غرسه ويبين حصة الغارس في الأرض وفي الشجر . المادة 269 إذا لم يعين عقد المغارسة تاريخا للشروع في الغرس تعين على الغارس أن يقوم بالتزاماته الخاصة بذلك قبل انصرام سنة من تاريخ إبرام العقد ، وإلا فسخ العقد بقوة القانون . -9 القانون رقم 70.03 بمثابة مدونة الأسرة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.04.22 بتاريخ 12 من ذي الحجة 3(1424 فبراير )2004 ؛ الجريدة الرسمية ، عدد 5184 بتاريخ 14 ذو الحجة 5( 1424 فبراير ،)2004 ص 418 ؛ كما تم تغييره وتتميمه . - 49 - المادة 270 إذا قل عدد الشجر المغروس عن ثلثي ما هو محدد بالعقد أو العرف ، فإن الغارس لا يتملك الحصة المتفق عليها ، ويكون لمالك الأرض الخيار في أن يستمر في العقد أو ينهيه مع الاحتفاظ للغارس بحقه في التعويض عند الاقتضاء . المادة 271 إذا هلك جميع الشجر أو جله بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي بعد بلوغه حد الإطعام اعتبر أن الغارس وفى بالتزاماته واستحق الحصة المتفق عليها في الأرض ، فإذا هلك الشجر قبل بلوغه حد الإطعام فلا حق للغارس إلا في حدود ما اتفق عليه أو بما يقضي به العرف المحلي . المادة 272 لا يرتب عقد المغارسة حقا عينيا للغارس إلا إذا تحقق الإطعام وأشهد به الطرفان في محرر رسمي ، أو ثبت بخبرة قضائية مصادق عليها من طرف المحكمة . يعتبر الحكم النهائي الصادر بالمصادقة على الخبرة القضائية المذكورة بمثابة عقد نهائي ناقل للملكية إلى الغارس . الفصل الثاني : الهبة المادة 273 الهبة ، تمليك عقار أو حق عيني عقاري لوجه الموهوب له في حياة الواهب بدون عوض . المادة 274 تنعقد الهبة بالإيجاب والقبول . يجب تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد الهبة في محرر رسمي . يغني التقييد بالسجلات العقارية عن الحيازة الفعلية للملك الموهوب وعن إخلائه من طرف الواهب إذا كان محفظا أو في طور التحفيظ . فإذا كان غير محفظ فإن إدراج مطلب لتحفيظه يغني عن حيازته الفعلية وعن إخلائه . المادة 275 يشترط لصحة الهبة أن يكون الواهب كامل الأهلية مالكا للعقار الموهوب وقت الهبة . - 50 - المادة 276 إذا كان الموهوب له فاقد الأهلية ، فيقبل الهبة عنه نائبه الشرعي فإن لم يكن للموهوب له نائب شرعي عين له القاضي من ينوب عنه في القبول ، أما إذا كان الموهوب له ناقص الأهلية فقبوله الهبة يقع صحيحا ولو مع وجود النائب الشرعي . المادة 277 يقع باطلا : -1 الوعد بالهبة؛ -2 هبة عقار الغير؛ -3 هبة المال المستقبل . المادة 278 لا تصح الهبة ممن كان الدين محيطا بماله . المادة 279 إذا توفي الواهب قبل أن يقبل الموهوب له الملك الموهوب بطلت الهبة . لا يعتد إلا بتاريخ تقييد إراثة الواهب إذا تعلق الأمر بعقار محفظ . إذا توفي الموهوب له قبل أن يقبل الملك الموهوب بطلت الهبة كذلك ، ولا حق لورثة الموهوب له في المطالبة به . المادة 280 تسري على الهبة في مرض الموت أحكام الوصية . إلا أنه إذا لم يكن للواهب وارث صحت الهبة في الشيء الموهوب بكامله . المادة 281 لا يلتزم الواهب بضمان استحقاق الملك الموهوب من يد الموهوب له ، كما لا يلتزم بضمان العيوب الخفية . لا يكون الواهب مسؤولا إلا عن فعله العمد أو خطئه الجسيم . المادة 282 نفقات عقد الهبة ومصروفات تسليم الملك الموهوب ونقل ملكيته تكون على الموهوب له ، ما لم يتفق على غير ذلك . المادة 283 يراد بالاعتصار رجوع الواهب في هبته ، ويجوز في الحالتين التاليتين : - 51 - أولا : فيما وهبه الأب أو الأم لولدهما قاصرا كان أو راشدا؛ ثانيا : إذا أصبح الواهب عاجزا عن الإنفاق على نفسه أو على من تلزمه نفقته . المادة 284 لا يجوز للواهب أن يعتصر ما وهب إلا إذا أشهد بالاعتصار وتم التنصيص عليه في عقد الهبة وقبل ذلك الموهوب له . المادة 285 لا يقبل الاعتصار في الهبة إذا وجد مانع من الموانع الآتية : .1 إذا كانت الهبة من أحد الزوجين للآخر ما دامت رابطة الزوجية قائمة؛ .2 إذا مات الواهب أو الموهوب له قبل الاعتصار؛ .3 إذا مرض الواهب أو الموهوب له مرضا مخوفا يخشى معه الموت ، فإذا زال المرض عاد الحق في الاعتصار؛ .4 إذا تزوج الموهوب له بعد إبرام عقد الهبة ومن أجلها؛ .5 إذا فوت الموهوب له الملك الموهوب بكامله ، فإذا اقتصر التفويت على جزء منه جاز للواهب الرجوع في الباقي؛ .6 إذا تعامل الغير مع الموهوب له تعاملا ماليا اعتمادا على الهبة؛ .7 إذا أدخل الموهوب له تغييرات على الملك الموهوب أدت إلى زيادة مهمة في قيمته؛ .8 إذا هلك الملك الموهوب في يد الموهوب له جزئيا جاز الاعتصار في الباقي . المادة 286 لا يمكن الاعتصار إلا بحضور الموهوب له وموافقته ، أو بحكم يقضي بفسخ عقد الهبة لفائدة الواهب . المادة 287 يترتب على الاعتصار في الهبة ، فسخ عقد الهبة ورد الملك الموهوب إلى الواهب . لا يلتزم الموهوب له برد الثمار إلا من تاريخ الاتفاق أو من تاريخ الحكم النهائي في الدعوى . يجوز للموهوب له أن يسترد النفقات الضرورية التي أنفقها على الملك الموهوب ، أما النفقات النافعة ونفقات الزينة فلا يسترد منها إلا ما زاد في قيمته . - 52 - المادة 288 إذا استرجع الواهب الملك الموهوب دون وجه حق ، وهلك في يده ، فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهلاك . إذا امتنع الموهوب له عن رد الملك الموهوب إلى الواهب بعد اعتصاره اتفاقا أو قضاء ، رغم إنذاره بذلك طبقا للقانون ، وهلك العقار الموهوب في يده ، فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهلاك . المادة 289 نفقات الاعتصار ورد الملك الموهوب يتحملها الواهب . الفصل الثالث : الصدقة المادة 290 الصدقة تمليك بغير عوض لملك ، ويقصد بها وجه الله تعالى . المادة 291 تسري على الصدقة أحكام الهبة مع مراعاة ما يلي : - لا يجوز الاعتصار في الصدقة مطلقا؛ - لا يجوز ارتجاع الملك المتصدق به إلا بالإرث . الفصل الرابع : الشفعة الفرع الأول : شروط الأخذ بالشفعة المادة 292 الشفعة أخذ شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء . المادة 293 يشترط لصحة طلب الشفعة أن يكون طالبها : - شريكا في الملك المشاع وقت بيع حصة شريكه في العقار أو الحق العيني؛ - أن يكون تاريخ تملكه للجزء المشاع سابقا على تاريخ تملك المشفوع من يده للحصة محل الشفعة؛ - 53 - - أن يكون حائزا لحصته في الملك المشاع حيازة قانونية أو فعلية؛ - أن يكون المشفوع منه قد تملك الحصة المبيعة بعوض . المادة 294 يجوز ضم حق الهواء والتعلية إلى ملكية السفل وحق السطحية أو الزينة إلى ملكية الرقبة عن طريق الشفعة فيما بيع منها لأجنبي . المادة 295 يتعين على طالب الشفعة إثبات بيع الحصة المطلوب شفعتها . فإذا كان العقار محفظا يتعين عليه إثبات تقييد البيع بالرسم العقاري . المادة 296 إذا باع شريك حصته لأجنبي في ملك مشاع ، فيجب على الشريك أن يأخذ الحصة المبيعة بكاملها أو أن يتركها . إذا تعدد الشفعاء كان لكل واحد منهم الأخذ بالشفعة بقدر حصته في الملك المشاع يوم المطالبة بها ، فإذا تركها البعض ، وجب على من رغب في الشفعة من الشركاء أخذ الحصة المبيعة بكاملها . إذا كان المشتري أحد الشركاء فلكل شريك في الملك أن يأخذ من يده بقدر حصته في الملك ، ويترك للمشتري نصيبه بقدر حصته ما لم يعرب عن رغبته في التخلي عنها . المادة 297 إذا اختلفت مراتب الشفعاء كان ترتيبهم في الأخذ بالشفعة على الشكل التالي : يقدم من يشارك البائع في السهم الواحد في الميراث على من عداه ، فإن لم يأخذ انتقل الحق إلى باقي الورثة ثم الموصى لهم ، ثم الأجانب . ويدخل كل واحد من هؤلاء مع من يليه في شفعته دون العكس ، ويتنزل المشتري منزلة البائع ، والوارث منزلة موروثه في الأخذ بالشفعة . المادة 298 تكون الشفعة في العقارات سواء كانت قابلة للقسمة أم غير قابلة لها ، وتكون في الحقوق العينية القابلة للتداول . المادة 299 إذا بيعت الحصة التي تجوز الشفعة فيها عدة مرات قبل انصرام أجل الشفعة ، فللشفيع أن يأخذ من أي مشتر بالثمن الذي اشترى به ويترتب على ذلك بطلان البيوع اللاحقة . - 54 - فإذا كان العقار محفظا فإن الحصة المشفوعة لا تؤخذ إلا من يد المشتري المقيد بالرسم العقاري . المادة 300 إذا بيعت الحصة التي تجوز الشفعة فيها بأجمعها أو أجزاء منها أو عدة حصص شائعة بعقد واحد وجب على الشريك الراغب في الشفعة أن يأخذ جميع المبيع المشاع بينه وبين البائع من يد المشتري أو أن يترك الجميع للمشتري ، سواء تعلق العقد بملك واحد أو عدة أملاك مشاعة ، وسواء اتحد البائع أو المشتري أو تعدد ، فلا يجوز تبعيض الشفعة إلا إذا رضي المشتري بذلك . المادة 301 إذا بيعت أجزاء الحصة بعقود مختلفة فإن الشفيع يخير بين أن يأخذها بكاملها وبين أن يأخذ بأي عقد شاء ويدخل معه في شفعته من قبله من المشترين . المادة 302 إذا بيعت الحصة المشاعة في المزاد العلني وفق الإجراءات المنصوص عليها في القانون فلا يجوز أخذها بالشفعة . المادة 303 لا شفعة فيما فوت تبرعا ما لم يكن التبرع صوريا أو تحايلا . كما لا شفعة في الحصة الشائعة التي تقدم في صداق أو خلع . المادة 304 يمكن للمشتري بعد تقييد حقوقه في الرسم العقاري أو إيداعها في مطلب التحفيظ أن يبلغ نسخة من عقد شرائه إلى من له حق الشفعة ، ولا يصح التبليغ إلا إذا توصل به شخصيا من له الحق فيها ، ويسقط حق هذا الأخير إن لم يمارسه خلال أجل ثلاثين يوما كاملة من تاريخ التوصل . يتعين أن يتضمن التبليغ تحت طائلة البطلان بيانا عن هوية كل من البائع والمشتري ، مع بيان عن الحصة المبيعة وثمنها والمصروفات ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت ، فإن لم يقع هذا التبليغ فإن حق الشفعة يسقط في جميع الأحوال بمضي سنة كاملة من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظا أو الإيداع إذا كان العقار في طور التحفيظ ، وبمضي سنة على العلم بالبيع إن كان العقار غير محفظ . وإذا لم يتحقق العلم بالبيع فبمضي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد . - 55 - المادة 305 إذا كان العقار في طور التحفيظ فلا يعتد بطلب الشفعة إلا إذا ضمن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ المتعلق به . المادة 306 يجب على من يرغب في الأخذ بالشفعة أن يقدم طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته في الأخذ بالشفعة ، ويطلب فيه الإذن له بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة للعقد عرضا حقيقيا ثم بإيداعهما في صندوق المحكمة عند رفض المشفوع منه للعرض العيني الحقيقي ، وأن يقوم بكل ذلك داخل الأجل القانوني وإلا سقط حقه في الشفعة . الفرع الثاني : آثار الشفعة المادة 10307 إذا تم التراضي على الأخذ بالشفعة أو حكمت بها المحكمة فإن الشفيع يتملك الحصة المبيعة مع مراعاة مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 12( 1331 أغسطس )1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري . المادة 308 إذا أضاف المشفوع منه شيئا في الحصة المشفوعة من ماله بأن بنى أو غرس فيها فإن قام بذلك قبل إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة طبقت الأحكام المتعلقة بالبناء والغرس في أرض الغير بإذنه أو شبهة ملك ، أما إذا قام بذلك بعد إعلان الرغبة في الشفعة فتطبق الأحكام المتعلقة بالبناء والغرس في أرض الغير دون إذن . المادة 309 لا يلتزم المشفوع منه برد ثمار الحصة المشفوعة للشفيع إلا من تاريخ المطالبة بالشفعة . المادة 11 310 تبطل جميع التصرفات التي أجراها المشفوع من يده على الحصة المشفوعة إذا تعلقت بعقار غير محفظ . -10 أنظر هامش المادة 214 أعلاه . -11 تم تغيير وتتميم المادة 310 أعلاه ، بمقتضى المادة الأولى من القانون رقم 42.24 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.24.40 صادر في 2 صفر 7( 1446 أغسطس ،)2024 الجريدة الرسمية 7328 بتاريخ 17 صفر 22( 1446 أغسطس ،)2024 ص .5363 - 56 - الفرع الثالث : سقوط الشفعة المادة 311 يسقط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة : - إذا تنازل عنها صراحة بشرط أن يحصل هذا التنازل بعد ثبوت حقه فيها؛ - إذا اشترى الحصة التي باعها شريكه من مشتريها أو قاسمه فيها؛ - إذا باع حصته التي يشفع بها ، ولو كان لا يعلم أن شريكه قد باع حصته قبله . المادة 312 لا يسقط الحق في الأخذ بالشفعة بموت الشفيع وإنما ينتقل هذا الحق إلى ورثته بنفس الشروط بما في ذلك ما بقي من أجل للأخذ بالشفعة . القسم الثاني : القسمة المادة 313 القسمة إما بتية أو قسمة مهايأة . القسمة البتية أداة لفرز نصيب كل شريك في الملك وينقضي بها الشياع . قسمة المهايأة تقتصر على المنافع وهي إما زمانية وإما مكانية . تتم القسمة إما بالتراضي وإما بحكم قضائي مع مراعاة القوانين والضوابط الجاري بها العمل . المادة 314 يشترط لإجراء القسمة أن يكون الملك مملوكا على الشياع للشركاء عند إجرائها ، وأن يكون قابلا للقسمة ، وأن لا تزول المنفعة المقصودة منه بالنسبة لكل جزء من أجزائه بعد القسمة . المادة 315 إذا تمت القسمة بالتراضي جاز لكل من الشركاء أن يطلب إبطالها إذا شاب إرادته عيب من عيوب الرضى - الغلط والتدليس والإكراه - أو إذا لحقه غبن لا يقل عن الثلث بين قيمة ما آل إليه بمقتضى القسمة وبين القيمة الحقيقية لحصته في العقار المقسوم ، وتكون العبرة في تقديره لقيمته وقت إجراء القسمة ، وللمدعى عليه في هذه الحالة الأخيرة طلب الإبقاء على القسمة إذا هو أكمل للمدعي ما نقص من نصيبه عينا أو نقدا . تتقادم هذه الدعوى في جميع الأحوال بمضي سنة من تاريخ إجراء القسمة . - 57 - المادة 12316 لا تقبل دعوى القسمة إلا إذا وجهت ضد جميع الشركاء وتم تقييدها تقييدا احتياطيا إذا تعلقت بعقار محفظ . يستمر مفعول التقييد الاحتياطي المذكور إلى حين صدور حكم حائز لقوة الشيء المقضي به . المادة 13 317 تحكم المحكمة بقسمة العقار المشاع قسمة عينية كلما كانت هذه القسمة ممكنة ، وبفرز الحصص وتكوين الأنصبة على أساس أصغر حصة ، وعن طريق التقويم والتعديل ، ثم توزع الأنصبة المفرزة بين الشركاء بالقرعة ، وتصدر حكمها بناء على تصميم ينجزه خبير في المسح الطوبوغرافي يعين موقع وحدود ومساحة كل نصيب مفرز . يتعين على الخبير في المسح الطبوغرافي الذي يخلص إلى قابلية العقار المشاع للقسمة العينية أن ينجز ملفا تقنيا لمشاريع القسمة يرفق بتقرير الخبرة . المادة 318 إذا كان العقار المشاع غير قابل للقسمة العينية ، أو كان من شأن قسمته مخالفة القوانين والضوابط الجاري بها العمل أو إحداث نقص كبير في قيمته ، فإن المحكمة تحكم ببيعه بالمزاد العلني . المادة 319 يتم البيع بالمزاد العلني بعد استنفاذ الحكم القاضي بالقسمة طرق الطعن العادية والنقض عند الاقتضاء ، وتطبق على المحضر المتعلق به مقتضيات المادة 221 من هذا القانون . المادة 320 يجب على الشركاء أن يدخلوا في دعوى القسمة جميع أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار . المادة 321 لا تكون القسمة الرضائية نافذة بين الأطراف إلا إذا صادق عليها جميع أصحاب الحقوق العينية المترتبة على العقار . -12 تم تغيير أحكام المادة 316 أعلاه ، بمقتضى المادة الفريدة من القانون رقم 13.18 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.18.18 بتاريخ 5 جمادى الآخرة 22( 1439 فبراير ،)2018 الجريدة الرسمية عدد 6655 بتاريخ 23 جمادى الآخرة 12( 1439 مارس ،)2018 ص .1448 -13 تم تغيير و تتميم المادة 317 أعلاه ، بمقتضى المادة الأولى من القانون رقم ،42.24 السالف الذكر . - تم تغيير أحكام المادة 317 أعلاه ، بمقتضى المادة الأولى من القانون رقم ،041.25 السالف الذكر . - 58 - المادة 322 يعتبر كل متقاسم مالكا على وجه الاستقلال للحصة المفرزة التي آلت إليه نتيجة القسمة ، وتكون ملكيته خالصة من كل حق عيني رتبه غيره من الشركاء إلا إذا رتب هذا الحق الشركاء مجتمعون . المادة 323 إذا كانت حصة أحد الشركاء مثقلة بحق عيني قبل القسمة فإن هذا الحق ينتقل ليثقل الجزء المفرز الذي آل إلى هذا الشريك . المادة 324 يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض أنصبتهم مما قد يقع عليها من تعرض أو استحقاق بسبب سابق عن القسمة إلا إذا تم الاتفاق صراحة على الإعفاء منه أو نشأ بسبب خطأ المتقاسم نفسه . المادة 325 إذا كان العقار غير محفظ واستحقت حصة المتقاسم كلها أو بعضها بما زاد على الثلث كان له أن يطلب فسخ القسمة وإجراء قسمة جديدة فيما بقي من العقار الشائع كله إذا كان ذلك ممكنا ولم يلحق أي ضرر بالغير ، فإذا تعذر إجراء قسمة جديدة كان لمستحق الضمان الرجوع على المتقاسمين الآخرين بالتعويض . إذا كان ما استحق من المتقاسم في حدود الثلث فما دون ، فليس له سوى الرجوع على المتقاسمين بالتعويض . إذا كان العقار محفظا واستحقت حصة المتقاسم كلا أو بعضا فليس له سوى الرجوع على المتقاسمين بالتعويض . المادة 326 يتحمل المتقاسمون كل بقدر حصته التعويض الواجب لضمان النصيب المستحق للمتقاسم معهم ، والعبرة في تقدير التعويض بقيمة النصيب المستحق وقت القسمة ، وإذا كان أحد المتقاسمين معسرا وزع ما ينوبه على مستحقي الضمان وجميع المتقاسمين غير المعسرين ، على أن يعودوا عليه في حدود منابه إذا أصبح موسرا . المادة 327 تكون المهايأة زمانية عندما يتفق الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع العقار المشاع كل منهم مدة تتناسب مع حصته فيه ، ويجب فيها تعيين المدة التي يختص بها كل منهم . إذا وقع خلاف بين الشركاء في هذه المدة تعينها المحكمة تبعا لطبيعة العقار المشاع كما تعين تاريخ الشروع فيها ومن يبدأ منهم بالانتفاع . - 59 - المادة 328 تكون المهايأة مكانية عندما يتفق الشركاء على أن يختص كل واحد منهم بالانتفاع بجزء مفرز من العقار المشاع يتناسب مع حصته فيه على أن يتنازل لشركائه في مقابل ذلك عن الانتفاع بباقي أجزائه الأخرى ، ويجب فيها تعيين الجزء الذي يستقل به كل منهم وإلا عينته المحكمة . المادة 329 تخضع قسمة المهايأة زمانية كانت أو مكانية لأحكام عقد إجارة الأشياء ما دامت هذه الأحكام لا تتعارض مع طبيعة هذه القسمة . المادة 330 لا يلتزم أي متقاسم تجاه المتقاسمين الآخرين بتقديم أي حساب عما قبضه خلال مدة انتفاعه . المادة 331 تنتقل الحقوق والالتزامات المتعلقة بالمهايأة إلى الخلف الذي آلت إليه ملكية الحصة المشاعة سواء كان عاما أو خاصا . المادة 332 مصروفات وتكاليف القسمة يتحملها المتقاسمون جميعا وتوزع بينهم على أساس حصة كل واحد منهم . المادة 333 ينسخ هذا القانون الظهير الشريف الصادر في 19 من رجب 2( 1333 يونيو )1915 الخاص بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة . المادة 334 يسري العمل بهذا القانون بعد ستة أشهر من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية