En cas de destruction partielle de l’immeuble soumis à l’usufruit, l’usufruit se conserve sur ce qui reste de l’immeuble lorsqu’il remplit encore l’objet pour lequel l’usufruit a été établi.
Code des droits réels
Si l’usufruit n’est établi que sur un bâtiment, l’usufruitier n’aura pas le droit de jouir du sol après la destruction dudit bâtiment. Si l’usufruit est établi sur le sol et le bâtiment, l’usufruitier aura le droit de jouir du sol après la destruction dudit bâtiment.
Les créanciers de l’usufruitier peuvent demander d’annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice.
L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant périr faute d’entretien nécessaire. Le tribunal peut, suivant la gravité des circonstances, prononcer l’extinction absolue de l’usufruit ou ordonner la rentrée du propriétaire dan…
Le droit viager est un droit réel qui consiste à conférer, sans contrepartie, la jouissance d’un immeuble durant toute la vie de l’attributaire ou du donneur ou pendant une durée déterminée.
Le droit viager est établi par l’offre et l’acceptation. Il doit être, sous peine de nullité, dressé par acte authentique. La validité de l’acte établissant le droit viager n’est pas subordonnée à la constatation de la possession.
L’ attributaire doit faire usage de l’immeuble objet du droit viager en y habitant lui-même ou en exploitant sa récolte. Ce droit ne peut être transmis qu’au donneur ou à son héritier.
L’ attributaire est tenu d’entretenir l’immeuble objet du droit viager en bon père de famille. Les frais de sa conservation et de son entretien lui incombent. Lui incombent également les charges habituelles imposées à cet immeuble. Chapitre V Du droit d’usage
Le droit d’usage s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit, sous réserve que sa nature réelle soit prévue dans le titre ouvrant ce droit.
Le droit d’usage peut être établi sur : 1 – la propriété immobilière ; 2 – le droit de superficie ; 3 – le droit de Zina ; 4 – le droit de Houa ou d’exhaussement.
L’étendue du droit d’usage ainsi que les droits et les obligations de l’usager sont fixés par le titre établissant ce droit.
Si le titre ne mentionne pas l’étendue du droit d’usage, celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins et ceux des personnes qui sont à sa charge. Lorsqu’il s’agit d’un droit d’habitation dans une maison, celui-ci est restreint à ce qui est nécessaire pour l’habitation de celui à qui ce droit est concédé et des personnes qui sont à sa charge.
Le bénéficiaire du droit d’usage ne peut en disposer.
L’usager doit préserver le fonds sur lequel est établi le droit d’usage en bon père de famille.
L’usager n’est tenu aux charges ordinaires imposées à l’immeuble et aux frais de sa réparation et de son entretien qu’à concurrence de son usage. Chapitre VI Du droit de superficie
Le droit de superficie est un droit réel immobilier qui consiste en la possession de bâtiments, ouvrages ou plantations sur un fonds appartenant à autrui. Il se transmet par préemption, héritage ou testament. Le droit de superficie ne peut être établi sur des droits indivis que d’un commun accord des copropriétaires.
Celui qui a le droit de superficie peut l’aliéner et l’hypothéquer. Il peut le grever ou le faire bénéficier de servitudes dans la limite où il lui appartient d’exercer ce droit.
Le droit de superficie s’éteint par : 1. le renoncement explicite ; 2. sa confusion avec la nue-propriété entre les mains d’une même personne ; 3. la perte totale des bâtiments, des ouvrages ou des plantations.
Les créanciers du bénéficiaire du droit de superficie peuvent annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice.
Le bénéficiaire du droit de superficie ne peut reconstruire ou replanter ce qui est tombé de vétusté, mort ou arraché pour cause de cas fortuit ou de force majeure sauf convention contraire. Chapitre XI De l’emphytéose
Le bail emphytéotique des biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix années et ne peut dépasser quarante ans. Il s’éteint par l’expiration de sa durée.
Le bail emphytéotique ne peut être valablement consenti que par ceux qui ont le droit d’aliéner et selon les conditions prévues par la loi. Le bail emphytéotique doit mentionner sa nature réelle.
Le preneur ne peut demander la réduction de la redevance pour cause de perte partielle du fonds ni pour cause de privation partielle ou totale de la récolte à la suite de cas fortuit ou de force majeure.
A défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une mise en demeure restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphytéose. La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des clauses du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des dét…
Le preneur ne peut se libérer de la redevance, ni se soustraire à l’exécution des clauses du bail emphytéotique en délaissant le fonds.
Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur. Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut ni les détruire, ni réclamer à cet égard une indemnité.
Le preneur est tenu de toutes les contributions et charges de l’immeuble. En ce qui concerne les constructions existant au moment du bail et celles qui auront été élevées en exécution du contrat, il est tenu des réparations de toute nature, mais il n’est pas obligé de reconstruire les bâtiments, s’il prouve qu’ils ont été détruits par cas fortuit, par force majeure ou qu’ils ont péri par le vice de la construction antérieure au bail.
L’emphytéote peut acquérir au profit du fonds des servitudes actives et le grever, par titre, de servitudes passives, pour un temps qui n’excédera pas la durée du bail et à charge d’avertir le propriétaire.
L’emphytéote profite de tout ce qui s’unit ou s’incorpore au fonds par voie d’accession pendant toute la durée de l’emphytéose. Chapitre VIII Les Habous
Sont appliquées aux Habous les dispositions du Code des habous. Chapitre IX Droit de zina
Le droit de zina est un droit réel conférant à son bénéficiaire la propriété du bâtiment qu’il a construit à ses frais sur la terre d’autrui. Le droit de zina est établi par acte avec édification du bâtiment. Il est transmissible par préemption, héritage ou testament. Le droit de zina ne peut être établi sur des droits indivis que d’un commun accord de tous les copropriétaires.
L’acte établissant le droit de zina doit mentionner la nature du bâtiment, ses caractéristiques et ses dimensions. Il doit fixer les droits et les obligations du détenteur de ce droit.
Celui qui a le droit de zina peut aliéner le bâtiment et l’hypothéquer. Il peut établir à sa faveur ou le grever de servitudes dans la limite qui lui appartient pour l’exercice de ce droit.
La durée du droit de zina ne doit pas dépasser quarante (40) ans. Si les clauses de l’acte prévoient une durée plus longue ou passent sous silence la détermination de cette durée, la durée est réputée être de quarante (40) ans. Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux droits de zina existant à la date d’entrée…
Le droit de zina s’éteint par : • l’expiration de sa durée ; • le renoncement explicite ; • sa confusion avec la nue-propriété entre les mains d’une même personne ; • par la perte totale du bâtiment.
Les créanciers du bénéficiaire du droit de zina peuvent annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice.
A l’expiration du droit de zina et à défaut d’accord déterminant l’affectation du bâtiment, seront appliquées les dispositions relatives à la construction de bonne foi sur le fonds d’autrui. Chapitre X Droit de houa et d’exhaussement
Le droit de houa et d’exhaussement est un droit réel consistant à s’approprier une part déterminée de l’espace vertical se trouvant en dessus d’une construction existante appartenant à autrui, en vue d’y réaliser une construction conformément aux lois et règlements.
Le droit de houa et d’exhaussement est établi par acte. L’acte doit mentionner la nature de la construction, ses caractéristiques et ses dimensions. Le droit de houa et d’exhaussement ne peut être établi sur des droits indivis que d’un commun accord de tous les copropriétaires.
Le bénéficiaire du droit de houa et d’exhaussement peut le céder, l’hypothéquer, établir à sa faveur ou le grever de servitudes qui ne s’opposent pas à sa nature. Le droit de houa et d’exhaussement est transmissible par préemption, par héritage ou par testament.
Le bénéficiaire du droit de houa et d’exhaussement ne peut céder l’espace vertical en dessus de sa construction qu’avec le consentement du propriétaire de l’étage inférieur. TITRE II DROITS REELS ACCESSOIRES Chapitre premier Des privilèges
Le privilège est un droit réel accessoire ouvrant droit à un créancier d’être préféré aux autres créanciers même hypothécaires.
Les privilèges produisent leurs effets mêmes s’ils ne sont pas inscrits sur le titre foncier. Leur rang est fixé par la loi.
Les seules créances privilégiées sur les immeubles du débiteur sont : 1° les frais de justice pour la vente aux enchères publiques de l’immeuble et la répartition du prix ; 2° les droits du trésor, tels qu’ils résultent et sont régis par les lois qui les concernent. Ce dernier privilège ne s’exerce sur les immeubles qu’à défaut de mobilier. Chapitre II Du nantissement Section première. – Dispositions générales
Le nantissement est un droit réel constitué sur un immeuble qui est affecté par le débiteur ou sa caution réelle au profit du créancier nanti pour la garantie du remboursement d’une créance. Il confère au créancier nanti le droit de possession de la chose nantie et le droit de la retenir jusqu’au remboursement de la créance. En ce qui concerne les propriétés immatriculées, le nantissement est soumis aux dispositions applicables à l’hypothèque.
Le nantissement est indivisible malgré la répartition de la créance entre les héritiers du débiteur ou du créancier. Un héritier du débiteur qui paye le montant qui lui est dû de la créance ne peut réclamer la restitution de sa part dans l’immeuble objet du nantissement tant que la totalité de la créance n’a pas été acquittée. D…
Pour être valable, le contrat de nantissement doit être conclu par acte authentique. Il doit être à durée déterminée. Le contrat doit constater, sous peine de nullité, la possession de l’immeuble nanti s’il n’est pas immatriculé.
Le nantissement comprend l’immeuble nanti et s’étend à ses annexes et toutes les installations et améliorations survenues après la conclusion du contrat ou à tout ce qui s’y unit par voie d’accession.
Pour être valable, le contrat de nantissement doit mentionner : – l’identité des parties au contrat ; – la désignation, le site, la surface et la contenance de l’immeuble nanti et, le cas échéant, ses limites ou le numéro de son titre foncier ; – le montant de la créance garantie par le nantissement et la durée fixée pour son remboursement.
Le donneur du nantissement doit être propriétaire de l’immeuble nanti et apte à en disposer.