Si la chose louée n'est détruite ou détériorée qu'en partie et de manière qu'elle ne soit pas impropre à l'usage pour lequel elle a été louée, le preneur n'a droit qu'à une diminution proportionnelle du prix.
Code des obligations et des contrats (DOC)
Les dispositions des articles 659 et 660 s'appliquent au cas où la qualité promise par le locateur ou requise par la destination de la chose, viendrait à manquer en tout ou partie, sans la faute d'aucune des parties.
Les actions du preneur contre le locateur à raison des articles 654, 660 et 661 ne peuvent plus être utilement intentées à partir du moment où le contrat de louage a pris fin. § 2 : Des obligations du preneur
Le preneur est tenu de deux obligations principales : a) De payer le prix du louage ; b) De conserver la chose louée et d'en user sans excès ni abus, suivant sa destination naturelle ou celle qui lui a été donnée par le contrat.
Le preneur doit payer le prix au terme fixé par le contrat ou, à défaut, par l'usage local : à défaut d'usage, le prix doit être payé à la fin de la jouissance. Il est permis de stipuler que le bail sera payé d'avance. Les frais de paiement sont à la charge du preneur.
Tout acte portant libération ou quittance de loyers ou baux non échus pour une période excédant une année ne peut être opposée aux tiers, s'il n'a date certaine.
Le prix de location doit être payé pour les immeubles, au lieu où se trouve la chose louée et, pour les meubles, au lieu où le contrat a été conclu. Le tout sauf stipulation contraire.
Le preneur est tenu de payer le prix par entier même si, par sa faute ou pour une cause relative à sa personne, il n'a pu jouir de la chose louée ou n'en a eu qu'une jouissance limitée, pourvu que le locateur ait tenu la chose à sa disposition pendant le temps et dans les conditions déterminées par le contrat ou par l'usage. Cep…
Le preneur a le droit de sous-louer et même de céder son bail à un autre, en tout ou en partie, à moins que la défense de sous-louer ou de céder n'ait été exprimée ou ne résulte de la nature de la chose. La défense de sous-louer doit être entendue d'une manière absolue, et entraîne celle de sous-louer pour partie, ou céder la jo…
Le preneur ne peut céder ou sous-louer la chose pour un usage différent, ou plus onéreux, que celui déterminé par la convention ou par la nature de la chose. En cas de contestation et en l'absence de titres, on doit décider en faveur du locateur.
Le preneur est garant de celui auquel il a cédé ou sous-loué la chose, et ne cesse pas d'être tenu lui-même envers le locateur de toutes les obligations résultant du contrat. Il cesse d'être tenu: 1° Lorsque le locateur a touché directement, et sans faire aucune réserve contre le preneur, le prix du louage des mains du sous-loca…
Le sous-locataire est tenu directement envers le locateur à concurrence de ce qu'il doit lui-même au preneur principal au moment de la sommation qui lui est faite ; il ne peut opposer les payements anticipés faits au locataire principal, à moins : 1° Que ces payements ne soient conformes à l'usage local ; 2° Qu'ils soient constatés par acte ayant date certaine.
Le locateur a une action directe contre le sous-locataire dans tous les cas où il l'aurait à l'encontre du preneur principal, sans préjudice de son recours contre ce dernier. Le preneur principal peut toujours intervenir à l'instance. Le locateur a également action directe contre le sous-locataire pour le contraindre à restituer la chose à l'expiration du terme fixé.
La cession est régie par les dispositions établies au chapitre de la cession des créances et emporte la substitution du cessionnaire dans les droits et dans les obligations résultant du contrat de louage.
Le preneur est tenu, sous peine des dommages, d'avertir sans délai le propriétaire de tous les faits qui exigent son intervention, qu'il s'agisse de réparations urgentes, de la découvertes de défauts imprévus, d'usurpations ou de réclamations portant sur la propriété ou sur un droit réel, de dommages commis par des tiers.
Le preneur doit restituer la chose à l'expiration du terme fixé ; s'il la retient au-delà, il doit le prix de location à dire d'experts pour le surplus de temps pendant lequel il l'a retenue, il répond de tous dommages survenus à la chose pendant ce temps, même par cas fortuit ; mais, dans ce cas, il ne doit que les dommages sans être tenu du loyer.
S'il a été fait un état des lieux ou une description de la chose entre le locateur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue.
S'il n'a pas été fait état des lieux ou de description de la chose, le preneur est présumé avoir reçu la chose en bon état.
Le preneur répond de la perte et de la dégradation de la chose causées par son fait, ou par sa faute, ou par l'abus de la chose louée. Le preneur d'une hôtellerie ou autre établissement public répond aussi du fait des voyageurs et des clients qu'il reçoit dans son établissement.
Le preneur ne répond pas de la perte ou des détériorations provenant : 1° De l'usage normal et ordinaire de la chose; 2° D'une cause fortuite ou de force majeure non imputable à sa faute ; 3° De l'état de vétusté, du vice de la construction, ou du défaut des réparations qui incombaient au locateur.
La restitution de la chose louée doit être faite dans le lieu du contrat ; les frais de restitution sont à la charge du preneur, s'il n'y a convention ou usage contraire.
Le preneur n'a pas le droit de retenir la chose louée, soit à raison des dépenses faites à la chose, soit du chef d'autres créances qu'il pourrait avoir contre le locateur.
Le locateur est tenu de rembourser au preneur toutes les impenses nécessaires faites pour la conservation de la chose autres que les dépenses locatives. Il doit aussi rembourser les impenses utiles faites sans autorisation jusqu'à concurrence de la valeur des matériaux ou plantations et de la main-d'œuvre, sans égard à la plus-v…
S'il a autorisé le preneur à faire des améliorations, le locateur est tenu de lui en rembourser la valeur, jusqu'à concurrence de la somme dépensée. Le preneur doit prouver l'autorisation qu'il allègue.
Le bailleur a le droit de rétention, pour les loyers échus et pour ceux de l'année en cours, sur les meubles et autres choses mobilières qui se trouvent dans les lieux loués et appartenant soit au locataire, soit au sous-locataire, soit même à des tiers. Il a le droit de s'opposer au déplacement de ces objets en recourant à l'au…
Le droit de rétention du bailleur s'étend aux effets introduits par le sous-locataire à concurrence des droits du premier preneur envers celui-ci, sans que ce dernier puisse opposer les payements anticipés faits au premier preneur sauf les exceptions prévues à l'article 671.
Les actions du locateur contre le preneur à raison des articles 670, 672, 674 à 676 et 678, se prescrivent par six mois à partir du moment où il rentre en possession de la chose louée. Section III : De l'extinction du louage de choses
Le louage de choses cesse de plein droit à l'expiration du terme établi par les parties, sans qu'il soit nécessaire de donner congé, s'il n'y a convention contraire ou sauf les dispositions spéciales aux baux à ferme.
Si aucun terme n'a été établi, le louage est censé fait à l'année, au semestre, au mois, à la semaine ou au jour, selon que le prix a été fixé à tant par an, par semestre, par mois, etc., et le contrat cesse à l'expiration de chacun de ces temps, sans qu'il soit nécessaire de donner congé, à moins d'usage contraire.
Au cas où, à l'expiration du contrat, le preneur reste en possession, il est renouvelé dans les mêmes conditions et pour la même période, s'il a été fait pour une période déterminée ; s'il est fait sans détermination d'époque, chacune des parties peut résilier le bail ; le preneur a cependant droit au délai fixé par l'usage local pour vider les lieux.
La continuation de la jouissance n'emporte pas de tacite reconduction, lorsqu'il y a un congé donné ou autre acte équivalent indiquant la volonté de l'une des parties de ne pas renouveler le contrat.
Dans le cas prévu à l'article 689, les cautions données pour le contrat primitif ne s'étendent pas aux obligations résultant de la tacite reconduction ; mais les gages et autres sûretés subsistent.
La résolution a lieu en faveur du locateur, sans préjudice des dommages, si le cas y échet : 1° Si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle est destinée par sa nature ou par la convention ; 2° S'il la néglige de manière à causer à la chose un dommage notable ; 3° S'il ne paye pas le prix échu du bail ou de la location.
Le bailleur ne peut résoudre la location encore qu'il déclare vouloir occuper par lui-même la maison louée.
Le contrat de louage n'est pas résolu par l'aliénation, volontaire ou forcée, de la chose louée. Le nouveau propriétaire est subrogé à tous les droits et à toutes les obligations de son auteur, résultant des locations et baux en cours, s'ils sont faits sans fraude et ont date certaine antérieure à l'aliénation.
A défaut d'acte écrit ayant date certaine l'acquéreur peut expulser le locataire, mais il doit lui donner congé dans les délais établis par l'usage.
Si le nouvel acquéreur n'exécute pas les obligations imposées par le bail au locateur, le preneur a action contre lui et contre son vendeur solidairement entre eux, pour toutes indemnités telles que de droit.
En cas d'éviction de la chose louée, l'évinçant a le choix ou de maintenir les locations en cours ou de les résoudre ; mais il doit, dans ce dernier cas, observer les délais établis pour les congés, si le preneur est de bonne foi. Le preneur n'a de recours, pour les loyers et les indemnités à lui dues, que contre le bailleur, s'il y a lieu.
Le bail n'est point résolu par la mort du preneur, ni par celle du bailleur. Néanmoins : 1° Le bail fait par le bénéficiaire d'un bien habous est résolu par la mort du bénéficiaire ; 2° Le bail fait par celui qui détient la chose à titre précaire est résolu par la mort du détenteur.
La résolution de la location principale entraîne la résolution des sous-locations faites par le preneur, sauf les cas prévus aux numéros 1 et 2 de l'article 670. Section IV : Des baux à ferme
Les baux des biens ruraux sont soumis aux règles générales ci-dessus, et sauf les dispositions suivantes :
Les baux de biens ruraux peuvent être faits pour quarante ans ; s'ils sont faits pour un terme supérieur, chacune des parties peut résoudre le contrat à l'expiration des quarante années. Le bail des biens ruraux commence le 13 septembre du calendrier grégorien, si les parties n'ont établi une autre date.
Le bail doit indiquer le genre de culture ou de produits qui sont l'objet de l'exploitation. A défaut, le preneur est censé autorisé à y faire toutes cultures pouvant être faites dans les terres de même espèce, d'après ce qui est dit à l'article 704.
Si le bail comprend des ustensiles, du bétail ou des provisions, telles que du foin, de la paille, des engrais, chacune des parties est tenue d'en délivrer à l'autre un inventaire exact, signé par elle, et de se prêter à une évaluation commune.
Le preneur doit jouir de l'héritage loué dans les conditions déterminées par le contrat. Il ne peut en jouir d'une manière déterminée nuisible au propriétaire ; il ne peut introduire dans l'exploitation des changements qui pourraient avoir une influence nuisible, même après la fin de bail, s'il n'y est expressément autorisé.
Le preneur n'a pas droit au croît des animaux ni aux accessions qui surviennent à la chose pendant la durée du contrat.
Le preneur n'a pas droit au profit de la chasse ou de la pêche, à moins que le fonds ne soit spécialement destiné à cet usage ; il a, toutefois, le droit d'empêcher toute personne, même le bailleur, de pénétrer dans les lieux loués afin d'y chasser ou d'y pêcher.
Tous les travaux nécessaires à la jouissance de la chose, tels qu'ouverture et entretien des fossés d'écoulement, curage de canaux, entretien des chemins, sentiers et haies, réparations locatives des bâtiments ruraux et des silos, ne sont à la charge du preneur que s'il en a été chargé par le contrat ou par la coutume du lieu :…
Si, dans un bail à ferme, on donne aux fonds une contenance supérieure ou inférieure à celle qu'ils ont réellement, il y a lieu, soit à supplément ou à diminution de prix, soit à résolution du contrat, dans les cas et d'après les règles établis au titre de la vente. Cette action se prescrit dans un an à partir du contrat, à moin…
Lorsque le preneur est empêché de labourer ou d'ensemencer sa terre par cas fortuit ou force majeure, il a droit, soit à la remise du prix du bail, soit à la répétition de ce qu'il a payé d'avance, pourvu : 1° Que le cas fortuit ou la force majeure n'ait pas été occasionné par sa faute ; 2° Qu'il ne soit pas relatif à sa personne.