مدونة الحقوق العينية

إذا هلك العقار المنتفع به هلاكا جزئيا استمر حق الانتفاع قائما على الجزء الباقي منه ، متى كان يفي بالغرض الذي من أجله أنشئ هذا الحق

إذا تعلق حق الانتفاع ببناء فليس للمنتفع حق التمتع بالأرض بعد هلاك البناء . أما إذا كان حق الانتفاع متعلقا بالأرض والبناء فإن للمنتفع حق التمتع بالأرض بعد هلاك البناء

لدائني المنتفع طلب إبطال التنازل الذي قام به إذا وقع إضرار بحقوقهم

يمكن أن ينتهي الانتفاع كذلك بسبب تعسف المنتفع في استغلاله إما بقيامه بإتلاف العقار أو بتعريضه للتلف نتيجة عدم القيام بالإصلاحات اللازمة للصيانة . ويمكن حسب خطورة الأحوال أن تقضي المحكمة بانقضاء الانتفاع كليا أو باسترجاع المالك للعقار المنتفع به مع أدائه للمنتفع مبلغا سنويا تحدده ، وذلك إلى وقت انقضاء الانتفاع . ويجوز لدائني المنتفع صيانة لحقوقهم أن يتدخلوا في المنازعات ويمكنهم أن يطالبوا بإصلاح ما أتلف . الباب الرابع : حق العمرى

العمرى حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة معلومة

تنعقد العمرى بالإيجاب والقبول . يجب تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد العمرى في محرر رسمي . لا تشترط معاينة الحوز لصحة عقد العمرى

يجب على المعطى له أن يعمر العقار موضوع الحق بان يقيم فيه بنفسه أو يأخذ غلته . ولا يجوز نقل هذا الحق إلا للمعطي أو لوارثه

يجب على المعطى له أن يبذل في المحافظة على العقار موضوع العمرى العناية التي يبذلها الشخص الحريص على ملكه وتقع عليه النفقات اللازمة لحفظه وصيانته . ويتحمل أيضا التكاليف العادية المفروضة على هذا العقار . الباب الخامس : حق الاستعمال

ينشأ حق الاستعمال وينقضي بنفس الأسباب التي ينشأ وينقضي بها حق الانتفاع على أن ينص في العقد المنشئ لهذا الحق على طبيعته العينية

يمكن أن يقرر حق الاستعمال : أولا : على الملكية العقارية؛ ثانيا : على حق السطحية؛ ثالثا : على حق الزينة؛ رابعا : على حق الهواء أو التعلية

يحدد نطاق حق الاستعمال وكذا حقوق والتزامات صاحب هذا الحق بمقتضى السند المنشئ له

إذا لم يتضمن السند المنشئ لحق الاستعمال نطاق هذا الحق ، فإن من له حق الاستعمال على ثمار عقار لا يمكنه أن يأخذ إلا بمقدار ما يلزم منها لسد حاجياته وحاجيات من تلزمه نفقته . إذا تعلق هذا الحق بسكنى دار فلا يجوز لصاحبه أن يستعمله إلا بمقدار حاجته أو حاجات من تلزمه نفقته

لا يجوز للمتمتع بحق الاستعمال أن يتصرف فيه

يلتزم صاحب حق الاستعمال بأن يبذل في المحافظة على العقار الوارد عليه هذا الحق العناية التي يبذلها الشخص الحريص على ملكه

لا يكون صاحب حق الاستعمال ملزما بالتكاليف العادية المفروضة على العقار ونفقات إصلاحه وصيانته إلا بقدر ما يستعمله منه . الباب السادس : حق السطحية

السطحية حق عيني قوامه ملكية بنايات أو منشآت أو أغراس فوق أرض الغير . وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية . لا يمكن ترتيب حق السطحية على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء

يمكن لمن له حق السطحية أن يفوته وأن يرهنه ويرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق

ينقضي حق السطحية : أولا : بالتنازل عنه صراحة؛ ثانيا : باتحاده مع ملكية الرقبة في يد شخص واحد ؛ ثالثا : بهلاك البنايات أو المنشآت أو الأغراس هلاكا كليا

لدائني صاحب حق السطحية طلب إبطال التنازل الذي قام به إذا وقع إضرار بحقوقهم

ليس لمالك حق السطحية أن يبني أو يغرس من جديد ما تلاشى لقدمه أو مات أو اقتلع بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة ما لم يكن هناك اتفاق مخالف . الباب السابع : حق الكراء الطويل الأمد

يخول الكراء الطويل الأمد للعقارات للمستأجر حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي ويمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري . يجب أن يكون هذا الكراء لمدة تفوق عشر سنوات دون أن تتجاوز أربعين سنة وينقضي بانقضائها

لا يكون عقد الكراء الطويل الأمد صحيحا إلا إذا صدر ممن له حق التفويت وطبق الشروط المقررة في القانون . يجب أن ينص عقد الكراء الطويل الأمد على طبيعته العينية

لا يمكن للمكتري أن يطلب التخفيض من واجبات الكراء ، بحجة تلف الملك جزئيا أو حرمانه من غلته كلا أو بعضا نتيجة حادث فجائي أو قوة قاهرة

إذا تخلف المكتري عن الأداء مدة سنتين متتابعتين جاز للمكري بعد توجيه إنذار بدون جدوى أن يحصل قضائيا على فسخ الكراء الطويل الأمد كما يمكنه أن يطالب بالفسخ في حالة عدم تنفيذ شروط العقد أو إلحاق المكتري أضرارا جسيمة بالملك . غير أنه يجوز للمحكمة مراعاة منها لظروف المكتري أن تمنح أجالا معتدلة للوفاء ، وذلك وفقا لأحكام الفقرة الثانية من الفصل 243 من قانون الالتزامات والعقود

لا يمكن للمكتري أن يتحرر من واجبات الكراء ولا أن يتملص من تنفيذ شروط عقد الكراء الطويل الأمد بتخليه عن الملك

لا يجوز للمكتري أن يحدث أي تغيير في الملك من شانه أن ينقص من قيمته . إذا أحدث المكتري تحسينات أو بناءات زادت في قيمة الملك فلا يمكنه أن يزيلها ولا أن يطالب بأي تعويض عنها

إن المكتري ملزم بجميع التكاليف والتحملات التي على العقار . يكون المكتري فيما يخص البنايات الموجودة حين الكراء والبنايات التي شيدت تنفيذا للاتفاق ملزما بالإصلاحات أيا كان نوعها غير أنه ليس عليه إعادة البنايات إذا أثبت أن سبب انهيارها راجع لحادث فجائي أو قوة قاهرة أو أنها هلكت نتيجة عيب بالبناء السابق على عقد الكراء الطويل الأمد

يمكن للمكتري أن يكتسب لصالح الملك حقوق ارتفاق وأن يرتب عليه بسند حقوق ارتفاق لفائدة الغير لمدة لا تتجاوز مدة الكراء الطويل الأمد ، شرط أن يخبر المالك بذلك

يستفيد المكتري مما يضم أو يدمج بالعقار نتيجة الالتصاق طيلة مدة الكراء الطويل الأمد . الباب الثامن : حق الحبس

تطبق على حق الحبس الأحكام الواردة في مدونة الأوقاف .5 الباب التاسع : حق الزينة

الزينة حق عيني يخول صاحبه ملكية البناء الذي شيده على نفقته فوق أرض الغير . ينشأ هذا الحق بالعقد مع تشييد البناء ، وينتقل بالشفعة أو بالإرث أو بالوصية . -5 ظهير شريف رقم 1.09.236 صادر في 8 ربيع الأول 23( 1431 فبراير )2010 يتعلق بمدونة الأوقاف؛ الجريدة الرسمية عدد 5847 بتاريخ فاتح رجب 14( 1431 يونيو ،)2010 ص .3154 - 34 - لا يمكن ترتيب حق الزينة على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء

يجب أن يبين العقد المنشئ لحق الزينة نوع البناء ومواصفاته وأبعاده ويحدد حقوق والتزامات صاحب هذا الحق

يمكن لصاحب حق الزينة أن يفوت البناء الذي أحدثه وأن يرهنه ويرتب له أو عليه حقوق ارتفاق في الحدود التي يجوز له فيها مباشرة هذا الحق

يجب أن لا تتجاوز مدة حق الزينة أربعين سنة ، فإذا نص العقد على مدة أطول أو سكت عن تحديد المدة فإن المدة المعتبرة هي أربعون سنة . لا يسري حكم هذه المادة على حقوق الزينة القائمة عند صدور هذا القانون ، غير أنه ليس لمالك حق الزينة في هذه الحالة أن يبني من جديد ما تلاشى لقدمه أو بسبب حادث فجائي أو قوة قاهرة إلا بإذن مالك الرقبة

ينقضي حق الزينة : بانتهاء مدته؛ بالتنازل عنه صراحة؛ باجتماع صفتي صاحب حق الزينة ومالك الرقبة في شخص واحد؛ بهلاك البناء هلاكا كليا

لدائني صاحب حق الزينة طلب إبطال التنازل الذي قام به إذا وقع إضرار بحقوقهم

إذا انقضى حق الزينة ولم يكن هناك اتفاق يحدد مصير البناء ، تطبق أحكام الباني بحسن نية في ملك الغير . الباب العاشر : حق الهواء والتعلية

حق الهواء والتعلية حق عيني قوامه تملك جزء معين من الهواء العمودي الذي يعلو بناء قائما فعلا يملكه الغير ، وذلك من أجل إقامة بناء فوقه تسمح به القوانين والأنظمة

ينشأ حق الهواء ، والتعلية بالعقد . يجب أن يبين هذا العقد نوع البناء المراد إقامته ومواصفاته وأبعاده . لا يمكن ترتيب حق الهواء والتعلية على حقوق مشاعة إلا باتفاق جميع الشركاء

يجوز لصاحب حق الهواء والتعلية أن يفوته أو يرهنه أو يرتب له أو عليه حقوق ارتفاق بما لا يتعارض مع طبيعته . ينتقل حق الهواء والتعلية بالشفعة أو بالميراث أو بالوصية

لا يجوز لصاحب حق الهواء والتعلية أن يفوت الهواء العمودي الذي يعلو بناء ه بغير رضى مالك السفل . - 36 - القسم الثاني : الحقوق العينية التبعية الباب الأول : الامتيازات

الامتياز حق عيني تبعي يخول للدائن حق الأولوية على باقي الدائنين ولو كانوا مرتهنين

تنتج حقوق الامتياز أثرها ولو لم تقيد بالرسم العقاري وتحدد رتبتها بالقانون

إن الديون التي لها وحدها امتياز على عقارات المدين هي : أولا : المصاريف القضائية لبيع الملك بالمزاد العلني وتوزيع ثمنه؛ ثانيا : حقوق الخزينة كما تقررها وتعينها القوانين المتعلقة بها . ولا يباشر هذا الامتياز على العقارات إلا عند عدم وجود منقولات . الباب الثاني : الرهن الحيازي الفصل الأول : أحكام عامة

الرهن الحيازي حق عيني يتقرر على ملك يعطيه المدين أو كفيله العيني إلى الدائن المرتهن لضمان الوفاء بدين ويخول الدائن المرتهن حق حيازة المرهون وحق حبسه إلى أن يستوفي دينه . تسري على الرهن الحيازي أحكام الرهن الرسمي إذا تعلق بملك محفظ

إن الرهن الحيازي غير قابل للتجزئة رغم تجزئة الدين بين ورثة المدين أو الدائن . لا يجوز لأحد ورثة المدين الذي يؤدي واجبه من الدين أن يطالب باسترداد نصيبه في الملك محل الرهن الحيازي ما دام لم يقع وفاء الدين كاملا . كما لا يجوز لأحد ورثة الدائن الذي يتوصل بنصيبه من الدين أن يتخلى عن الملك موضوع الرهن الحيازي إضرارا ببقية الورثة الذين لم يستوفوا حصصهم من الدين

يشترط لصحة الرهن الحيازي أن يبرم في محرر رسمي وأن يكون لمدة معينة . يجب أن يتضمن العقد معاينة حوز الملك المرهون إذا كان غير محفظ وذلك تحت طائلة البطلان

يشمل الرهن الحيازي الملك المرهون وملحقاته وكل ما يستحدث فيه من إنشاءات وتحسينات بعد العقد أو يضم إليه بالالتصاق

يجب لصحة عقد الرهن الحيازي أن يتضمن ما يلي : هوية أطراف العقد؛ تعيين الملك المرهون ببيان موقعه ومساحته ومشتملاته وعند الاقتضاء حدوده أو رقم رسمه العقاري؛ بيان مبلغ الدين المضمون بالرهن والمدة المحددة لأدائه

يجب أن يكون الراهن مالكا للمرهون وأهلا للتصرف فيه