تسري مقتضيات هذا القانون على الملكية العقارية والحقوق العينية ما لم تتعارض مع تشريعات خاصة بالعقار . تطبق مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 12( 1331 أغسطس )1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود في ما لم يرد به نص في هذا القانون . فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي
ظهير التحفيظ العقاري (المعدل بالقانون 14-07)
العقار بطبيعته هو كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف أو تغيير في هيئته
العقار بالتخصيص هو المنقول الذي يضعه مالكه في عقار يملكه رصدا لخدمة هذا العقار واستغلاله أو يلحقه به بصفة دائمة . -2 تم تتميم الفقرة الأولى من المادة 4 أعلاه ، بمقتضى المادة الفريدة من القانون رقم 69.16 الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.17.50 بتاريخ 8 ذي الحجة 30( 1438 أغسطس ،)2017 الجريدة الرسمية عدد 6604 بتاريخ 23 ذو الحجة 14…
الحق العيني العقاري هو سلطة مباشرة يخولها القانون لشخص معين على عقار معين ، ويكون الحق العيني أصليا أو تبعيا
الحق العيني الأصلي هو الحق الذي يقوم بذاته من غير حاجة إلى أي حق آخر يستند إليه . والحقوق العينية الأصلية هي : ‑ حق الملكية؛ ‑ حق الارتفاق والتحملات العقارية؛ ‑ حق الانتفاع؛ ‑ حق العمرى؛ ‑ حق الاستعمال؛ ‑ حق السطحية؛ ‑ حق الكراء الطويل الأمد؛ ‑ حق الحبس؛ ‑ حق الزينة؛ ‑ حق الهواء والتعلية؛ ‑ الحقوق العرفية المنشأة بوجه صحيح قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ
الحق العيني التبعي هو الحق الذي لا يقوم بذاته ، وإنما يستند في قيامه على وجود حق شخصي ، ويكون ضمانا للوفاء به . والحقوق العينية التبعية هي : ‑ الامتيازات؛ ‑ الرهن الحيازي؛ ‑ الرهون الرسمية
لا يجوز إنشاء أي حق عيني آخر إلا بقانون
كل دعوى ترمي إلى استحقاق أو حماية حق عيني واقع على عقار تعتبر دعوى عينية عقارية
إن الدعاوى الرامية إلى استحقاق عقار محفظ أو إسقاط عقد منشئ أو مغير لحق عيني لا مفعول لها تجاه الغير إلا من تاريخ تقييدها بالرسم العقاري تقييدا احتياطيا . القسم الأول : الحقوق العينية الأصلية الباب الأول : حق الملكية الفصل الأول : نطاق حق الملكية وحمايته
يخول حق الملكية مالك العقار دون غيره سلطة استعماله واستغلاله والتصرف فيه ، ولا يقيده في ذلك إلا القانون أو الاتفاق
ملكية الأرض تشمل ما فوقها وما تحتها إلى الحد المفيد في التمتع بها إلا إذا نص القانون أو الاتفاق على ما يخالف ذلك
مالك العقار يملك كل ملحقاته وما يدره من ثمار أو منتجات وما يضم إليه أو يدمج فيه بالالتصاق
يحق لمالك الأرض قنص ما بها من الوحيش على أن يراعي في ممارسته لهذا الحق الضوابط التي يفرضها القانون
الكنز الذي يعثر عليه في عقار معين يكون ملكا لصاحبه وعليه الخمس للدولة
لمالك العقار مطلق الحرية في استعمال ملكه واستغلاله والتصرف فيه وذلك في النطاق الذي تسمح به القوانين والأنظمة الجاري بها العمل
إذا تعلق حق الغير بعقار فلا يسوغ لمالكه أن يتصرف فيه تصرفا ضارا بصاحب الحق
لا يسوغ لمالك العقار أن يستعمله استعمالا مضرا بجاره ضررا بليغا ، والضرر البليغ يزال
لمالك العقار أن يطلب استحقاق ملكه ممن يكون قد استولى عليه دون حق ، وله أن يطالب من تعرض له فيه بالكف عن تعرضه ، كما له أن يطالب برفع ما قد يحصل له فيه من تشويش . المادة 323 لا يحرم أحد من ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون . لا تنزع ملكية أحد إلا لأجل المنفعة العامة ووفق الإجراءات التي ينص عليها القانون ، ومقابل تعويض مناسب…
النص متوفر بالفرنسية فقط.
يجب أن تحرر - تحت طائلة البطلان - جميع التصرفات المتعلقة بنقل ملكية العقار أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى ، أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها والوعد بالبيع العقاري ، وكذا الوكالات الخاصة بها بموجب محرر رسمي ، ما لم ينص مقتضى خاص على خلاف ذلك
يجوز للشركاء أن يتفقوا على قسمة العقار المشاع فيما بينهم بالطريقة التي ينعقد إجماعهم عليها ، بشرط أن تتم وفقا للقوانين والضوابط الجاري بها العمل . -3 القانون رقم 7.81 المتعلق بنزع الملكية لأجل المنفعة العامة وبالاحتلال المؤقت ، الجريدة الرسمية عدد 3685 بتاريخ 3 رمضان 15( 1403 يونيه ،)1983 ص 980 ؛ كما تم تغييره وتتميمه
إذا اختلف الشركاء في إجراء القسمة كان لمن يريد منهم الخروج من الشياع أن يلجأ إلى المحكمة التي تجري القسمة فيما بينهم طبقا للقانون
لا يجبر أحد على البقاء في الشياع ، ويسوغ لكل شريك أن يطلب القسمة ، وكل شرط يخالف ذلك يكون عديم الأثر . يجوز للشركاء أن يتفقوا كتابة على البقاء ، في الشياع لمدة معينة . لا ينفذ هذا الاتفاق في حق الشريك أو من يخلفه إلا في حدود المدة المذكورة . للمحكمة أن تحكم - بناء على طلب أحد الشركاء - بفسخ الاتفاق وإجراء قسمة حتى قبل انصرام المدة المتفق عليها إن كان لذلك مبرر مشروع . الفرع الثاني : الحائط المشترك
الحائط الفاصل بين عقارين يعد مشتركا بينهما إلى نهاية خط الاشتراك ما لم يقم الدليل على خلاف ذلك
لكل شريك في الحائط المشترك أن يستعمله بحسب الغرض الذي أعد له وله على وجه الخصوص أن يقيم بجانبه بناء أو أن يضع فوقه عوارض أو دعائم ليسد السقف لكن بالقدر الذي لشريكه شرط أن لا يحمله فوق طاقته وذلك مع مراعاة القوانين والأنظمة . النفقات الضرورية لإصلاح وتجديد الحائط المشترك يتحملها جميع الشركاء كل بحسب حصته فيه
ليس للشريك في الحائط المشترك أن يتصرف فيه بإقامة بناء أو منشآت عليه إلا بموافقة شريكه مع مراعاة القوانين والأنظمة . ومع ذلك إذا كانت لأحد الشريكين مصلحة جدية ومقبولة في تعلية الحائط المشترك فإن له أن يعليه بشرط أن يتحمل وحده نفقات التعلية وصيانة الجزء المعلى وأن يقوم بما يلزم لجعل الحائط يتحمل زيادة الأعباء الناشئة عن التعلية دو…
ليس للجار أن يجبر جاره على التنازل له عن حصته في الحائط المشترك أو الأرض التي أقيم عليها . غير أنه في حالة التعلية يمكن للجار الذي لم يساهم في نفقاتها أن يصبح شريكا في الجزء المعلى إذا دفع نصيبه في نفقات التعلية وفي قيمة الأرض التي تقع عليها زيادة السمك . الفرع الثالث : الطريق الخاص المشترك
الطريق الخاص المشترك ملك مشاع بين من لهم حق المرور فيه ، ولا يجوز لأحدهم أن يحدث فيه شيئا ، سواء كان مضرا أو غير مضر ، إلا بإذن من باقي شركائه
لا يجوز للشركاء في الطريق المشترك أن يطلبوا قسمته ولا أن يتفقوا على تفويته مستقلا وليس لهم أن يسدوا مدخله ما لم يقع الاستغناء عنه . كما لا يجوز لأحدهم التصرف في حصته في الطريق إلا تبعا لتصرفه في العقار المملوك له
إذا أغلق أحد الشركاء في الطريق المشترك بابه المفتوح عليه فلا يسقط بذلك حقه في المرور فيه ويجوز له ولخلفه من بعده أن يعيد فتحه من جديد
لا يسوغ لغير الشركاء في الطريق المشترك فتح أبواب عليه أو المرور فيه ، ومع ذلك يجوز للمارة في الطريق العام الدخول إلى الطريق الخاص المشترك عند الضرورة
المصاريف الضرورية لإصلاح وتعمير الطريق المشترك يتحملها الشركاء فيه كل منهم بنسبة حصته فيه . إذا رفض أحد الشركاء المساهمة في هذه المصاريف جاز لباقي الشركاء القيام بإصلاح الطريق ومطالبته قضائيا بأداء ما يجب عليه من هذه المصاريف . - 10 - الباب الثاني : الارتفاقات والتحملات العقارية الفصل الأول : الارتفاقات الفرع الأول : أحكام عامة
الارتفاق حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص آخر
ينشأ الارتفاق إما عن الوضعية الطبيعية للأماكن أو بحكم القانون أو باتفاق المالكين
الارتفاقات الطبيعية تحمل تفرضه الوضعية الطبيعية للأماكن على عقار لفائدة عقار مجاور
الارتفاق القانوني هو تحمل يفرضه القانون على عقار . ويمكن أن يقرر لمنفعة عامة أو خاصة
يجوز لملاك العقارات إحداث ارتفاقات عليها أو لفائدتها وذلك باتفاق فيما بينهم مع مراعاة أحكام القانون . يجب أن يبين في العقد نطاق هذا الحق وكيفية استعماله
يخضع حق الارتفاق للقواعد المبينة في العقد أو في القانون . ويخضع في حالة عدم وجود نص في القانون أو شرط في العقد للأعراف المحلية المعمول بها
إذا تقرر حق الارتفاق لفائدة عقار معين فإنه يخول صاحبه كل ما هو لازم لاستعمال هذا الحق
يحق لصاحب حق الارتفاق أن يقوم بجميع الأعمال الضرورية لاستعمال حقه وصيانته شرط أن يستعمله بالقدر الذي لا يلحق بالعقار المرتفق به إلا أقل ضرر
لا يكون مالك العقار المرتفق به ملزما بالقيام بأي عمل لمصلحة العقار المرتفق إلا ما كان يقتضيه الاستعمال المألوف لحق الارتفاق
نفقة إقامة المنشآت والأعمال الأخرى اللازمة لاستعمال حق الارتفاق وصيانته تقع على عاتق مالك العقار المقرر هذا الحق لفائدته ما لم ينص العقد على خلاف ذلك . إذا كان العقار المرتفق به ينتفع بدوره من تلك المنشآت فإن نفقات أعمال الصيانة تقسم بين الطرفين كل بنسبة ما يعود عليه من نفع
إن صاحب الملك المرتفق به لا يمكنه القيام بأي عمل يرمي إلى الانتقاص من استعمال حق الارتفاق أو جعله أكثر مشقة ، ويلتزم على وجه الخصوص بعدم تغيير حالة الأماكن أو نقل استعمال الارتفاق إلى محل آخر غير المكان الذي وضع فيه أول مرة . غير أنه إذا صار الوضع الأول أشد كلفة على صاحب الملك المرتفق به أو مانعا له من القيام بإصلاحات نافعة في م…
إذا جزئ العقار الذي كان الارتفاق مقررا له بقي حق الارتفاق مستحقا لكل جزء منه على أن لا يزيد ذلك في عبء التكليف الواقع على العقار المرتفق به
إذا جزئ العقار المرتفق به بقي حق الارتفاق ساريا على الجزء الذي كان يشغله . - 12 - الفرع الثاني : أنواع حق الارتفاق أولا : حق الشرب
حق الشرب هو نوبة من الماء ينتفع بها لسقي الأراضي وما بها من غرس وشجر
لكل شخص أن ينتفع من موارد المياه العامة بمختلف وجوه الانتفاع بما في ذلك ري أرضه على أن يتقيد في ذلك بالمقتضيات المنصوص عليها في القوانين المتعلقة بنظام المياه
إذا كان مورد الماء خاصا فلا يجوز لأحد أن يكون له حق الشرب عليه إلا برضى صاحبه . ومع ذلك يجوز للملاك المجاورين استغلال مورد الماء فيما تحتاجه أرضهم من ري بعد أن يكون المالك قد استوفى حاجته منه ، وعلى الملاك المجاورين في هذه الحالة أن يشتركوا في نفقات إنشاء وصيانة مورد الماء بنسبة مساحة أراضيهم التي تنتفع منه . وكل ذلك مع مراعاة القوانين والأنظمة الجاري بها العمل
إذا كان مورد الماء مشتركا فليس لأحد من الشركاء أن يرتب عليه لفائدة الغير حق الشرب إلا بموافقتهم جميعا
إذا لم يتفق أصحاب حق الشرب على القيام بالإصلاحات الضرورية لموارد المياه أو فروعها أو الجدول المشترك جاز إلزامهم بنسبة مساحة أراضيهم التي تنتفع منها ، وذلك بناء على طلب أي واحد منهم