مدونة الحقوق العينية

تكون مدة الحيازة بين الأقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة أربعين سنة ، وعشر سنوات إذا كان فيما بينهم عداوة

تحسب مدة الحيازة كاملة

تبدأ مدة الحيازة في السريان من تاريخ وضع الحائز يده على الملك بنية تملكه وفي حالة توالي التفويتات من تاريخ بداية حيازة أول مفوت

تجمع مدد الحيازات المتعاقبة لحساب المدة المقررة في القانون

لا محل للحيازة : بين الأب وابنه وإن سفل ولا بين الأم وأبنائها وإن سفلوا؛ بين الأزواج أثناء قيام الزوجية؛ بين الشركاء مطلقا؛ بين النائب الشرعي ومن هم إلى نظره؛ بين الوكيل وموكله؛ بين المكلف بإدارة الأموال العقارية وأصحاب هذه الأموال

لا يعتد بالحيازة : إذا كان المحوز عليه فاقد الأهلية أو ناقصها وليس له نائب شرعي ، وفي هذه الحالة لا تبدأ مدة الحيازة في السريان إلا من تاريخ تعيين هذا النائب أو من تاريخ الرشد حسب الأحوال؛ .1 إذا غاب المحوز عليه غيبة طويلة متواصلة ، يفترض عدم علمه بحيازة ملكه إلى أن يثبت العكس؛ .2 إذا منع المحوز عليه مانع قوي من المطالبة بحقه كا… عرض المزيد

تنقطع مدة الحيازة في الأحوال الآتية : .1 إذا فقد الحائز حيازته أو تخلى عنها؛ .2 إذا رفعت الدعوى ضد الحائز ، وفي هذه الحالة لا يكون للانقطاع أثر إذا رفضت المحكمة دعوى المدعي موضوعا أو وقع التنازل عنها؛ .3 إذا أقر الحائز بصحة دعوى المحوز عليه

إذا انقطعت مدة الحيازة بسبب من الأسباب المذكورة في المادة السابقة ، فتبتدئ مدة الحيازة الجديدة من تاريخ زوال سبب الانقطاع

لا يجوز تعديل مدة الحيازة بالزيادة أو بالنقصان ، وكل اتفاق على ذلك يقع باطلا . الفرع الثالث : آثار الحيازة

يترتب على الحيازة المستوفية لشروطها اكتساب الحائز ملكية العقار

لا تكتسب بالحيازة : - 62 - أملاك الدولة العامة والخاصة؛ الأملاك المحبسة؛ أملاك الجماعات السلالية؛ أملاك الجماعات المحلية؛ العقارات المحفظة؛ الأملاك الأخرى المنصوص عليها صراحة في القانون

يطبق الفصل 101 وما يليه من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 12( 1331 أغسطس )1913 بمثابة قانون الالتزامات والعقود على تملك الغلة والمسؤولية عن هلاك الشيء المحاز . الفرع الرابع : إثبات الحيازة وحمايتها

من أثبت أنه يحوز ملكا حيازة مستوفية لشروطها وأدرج مطلبا لتحفيظه يعتبر حائزا حيازة قانونية إلى أن يثبت العكس . الفصل الرابع : الميراث والوصية

تنتقل ملكية الحقوق العينية العقارية عن طريق الإرث والوصية وتسري عليهما أحكام مدونة الأسرة .10 -10 القانون رقم 70.03 بمثابة مدونة الأسرة الصادر بتنفيذه الظهير الشريف رقم 1.04.22 بتاريخ 12 من ذي الحجة 3(1424 فبراير )2004 ؛ الجريدة الرسمية ، عدد 5184 بتاريخ 14 ذو الحجة 5( 1424 فبراير ،)2004 ص 418 ؛ كما تم تغييره وتتميمه . - 63 - الباب الثاني : المغارسة والهبة والصدقة والشفعة الفصل الأول : المغارسة

المغارسة عقد يعطي بموجبه مالك أرضه لآخر ليغرس فيها على نفقته شجرا مقابل حصة معلومة من الأرض والشجر يستحقها الغارس عند بلوغ الشجر حد الإطعام . لا يمكن أن يكون محل عقد المغارسة حقوقا مشاعة

لا يجوز في عقد المغارسة اشتراط أجل يقل عن حد الإطعام كما لا يجوز اشتراط أجل يتجاوز تمام الإطعام وكل شرط مخالف يعتبر باطلا

إذا بلغ الشجر حد الإطعام اكتسب الغارس حقه العيني وتصير الأرض والشجر ملكا شائعا بين مالك الأرض والغارس بحسب الحصة التي وقع الاتفاق عليها في عقد المغارسة

يجب أن يبرم عقد المغارسة في محرر رسمي ، ويشترط لصحته أن يعين نوع الشجر المراد غرسه ويبين حصة الغارس في الأرض وفي الشجر

إذا لم يعين عقد المغارسة تاريخا للشروع في الغرس تعين على الغارس أن يقوم بالتزاماته الخاصة بذلك قبل انصرام سنة من تاريخ إبرام العقد ، وإلا فسخ العقد بقوة القانون

إذا قل عدد الشجر المغروس عن ثلثي ما هو محدد بالعقد أو العرف ، فإن الغارس لا يتملك الحصة المتفق عليها ، ويكون لمالك الأرض الخيار في أن يستمر في العقد أو ينهيه مع الاحتفاظ للغارس بحقه في التعويض عند الاقتضاء

إذا هلك جميع الشجر أو جله بسبب قوة قاهرة أو حادث فجائي بعد بلوغه حد الإطعام اعتبر أن الغارس وفى بالتزاماته واستحق الحصة المتفق عليها في الأرض ، فإذا هلك الشجر قبل بلوغه حد الإطعام فلا حق للغارس إلا في حدود ما اتفق عليه أو بما يقضي به العرف المحلي

لا يرتب عقد المغارسة حقا عينيا للغارس إلا إذا تحقق الإطعام وأشهد به الطرفان في محرر رسمي ، أو ثبت بخبرة قضائية مصادق عليها من طرف المحكمة . يعتبر الحكم النهائي الصادر بالمصادقة على الخبرة القضائية المذكورة بمثابة عقد نهائي ناقل للملكية إلى الغارس . الفصل الثاني : الهبة

الهبة ، تمليك عقار أو حق عيني عقاري لوجه الموهوب له في حياة الواهب بدون عوض

تنعقد الهبة بالإيجاب والقبول . يجب تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد الهبة في محرر رسمي . - 65 - يغني التقييد بالسجلات العقارية عن الحيازة الفعلية للملك الموهوب وعن إخلائه من طرف الواهب إذا كان محفظا أو في طور التحفيظ . فإذا كان غير محفظ فإن إدراج مطلب لتحفيظه يغني عن حيازته الفعلية وعن إخلائه

يشترط لصحة الهبة أن يكون الواهب كامل الأهلية مالكا للعقار الموهوب وقت الهبة

إذا كان الموهوب له فاقد الأهلية ، فيقبل الهبة عنه نائبه الشرعي فإن لم يكن للموهوب له نائب شرعي عين له القاضي من ينوب عنه في القبول ، أما إذا كان الموهوب له ناقص الأهلية فقبوله الهبة يقع صحيحا ولو مع وجود النائب الشرعي

يقع باطلا : الوعد بالهبة؛ هبة عقار الغير؛ هبة المال المستقبل

لا تصح الهبة ممن كان الدين محيطا بماله

إذا توفي الواهب قبل أن يقبل الموهوب له الملك الموهوب بطلت الهبة . لا يعتد إلا بتاريخ تقييد إراثة الواهب إذا تعلق الأمر بعقار محفظ . إذا توفي الموهوب له قبل أن يقبل الملك الموهوب بطلت الهبة كذلك ، ولا حق لورثة الموهوب له في المطالبة به

تسري على الهبة في مرض الموت أحكام الوصية . إلا أنه إذا لم يكن للواهب وارث صحت الهبة في الشيء الموهوب بكامله

لا يلتزم الواهب بضمان استحقاق الملك الموهوب من يد الموهوب له ، كما لا يلتزم بضمان العيوب الخفية . لا يكون الواهب مسؤولا إلا عن فعله العمد أو خطئه الجسيم

نفقات عقد الهبة ومصروفات تسليم الملك الموهوب ونقل ملكيته تكون على الموهوب له ، ما لم يتفق على غير ذلك

يراد بالاعتصار رجوع الواهب في هبته ، ويجوز في الحالتين التاليتين : أولا : فيما وهبه الأب أو الأم لولدهما قاصرا كان أو راشدا؛ ثانيا : إذا أصبح الواهب عاجزا عن الإنفاق على نفسه أو على من تلزمه نفقته

لا يجوز للواهب أن يعتصر ما وهب إلا إذا أشهد بالاعتصار وتم التنصيص عليه في عقد الهبة وقبل ذلك الموهوب له

لا يقبل الاعتصار في الهبة إذا وجد مانع من الموانع الآتية : .1 إذا كانت الهبة من أحد الزوجين للآخر ما دامت رابطة الزوجية قائمة؛ .2 إذا مات الواهب أو الموهوب له قبل الاعتصار؛ - 67 - .3 إذا مرض الواهب أو الموهوب له مرضا مخوفا يخشى معه الموت ، فإذا زال المرض عاد الحق في الاعتصار؛ .4 إذا تزوج الموهوب له بعد إبرام عقد الهبة ومن أجلها؛… عرض المزيد

لا يمكن الاعتصار إلا بحضور الموهوب له وموافقته ، أو بحكم يقضي بفسخ عقد الهبة لفائدة الواهب

يترتب على الاعتصار في الهبة ، فسخ عقد الهبة ورد الملك الموهوب إلى الواهب . لا يلتزم الموهوب له برد الثمار إلا من تاريخ الاتفاق أو من تاريخ الحكم النهائي في الدعوى . يجوز للموهوب له أن يسترد النفقات الضرورية التي أنفقها على الملك الموهوب ، أما النفقات النافعة ونفقات الزينة فلا يسترد منها إلا ما زاد في قيمته

إذا استرجع الواهب الملك الموهوب دون وجه حق ، وهلك في يده ، فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهالك . - 68 - إذا امتنع الموهوب له عن رد الملك الموهوب إلى الواهب بعد اعتصاره اتفاقا أو قضاء ، رغم إنذاره بذلك طبقا للقانون ، وهلك العقار الموهوب في يده ، فإنه يكون مسؤولا عن هذا الهلاك

نفقات الاعتصار ورد الملك الموهوب يتحملها الواهب . الفصل الثالث : الصدقة

الصدقة تمليك بغير عوض لملك ، ويقصد بها وجه الله تعالى

تسري على الصدقة أحكام الهبة مع مراعاة ما يلي : لا يجوز الاعتصار في الصدقة مطلقا؛ لا يجوز ارتجاع الملك المتصدق به إلا بالإرث . الفصل الرابع : الشفعة الفرع الأول : شروط الأخذ بالشفعة

الشفعة أخذ شريك في ملك مشاع أو حق عيني مشاع حصة شريكه المبيعة بثمنها بعد أداء الثمن ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة عند الاقتضاء

يشترط لصحة طلب الشفعة أن يكون طالبها : - 69 - شريكا في الملك المشاع وقت بيع حصة شريكه في العقار أو الحق العيني؛ أن يكون تاريخ تملكه للجزء المشاع سابقا على تاريخ تملك المشفوع من يده للحصة محل الشفعة؛ أن يكون حائزا لحصته في الملك المشاع حيازة قانونية أو فعلية؛ أن يكون المشفوع منه قد تملك الحصة المبيعة بعوض

يجوز ضم حق الهواء والتعلية إلى ملكية السفل وحق السطحية أو الزينة إلى ملكية الرقبة عن طريق الشفعة فيما بيع منها لأجنبي

يتعين على طالب الشفعة إثبات بيع الحصة المطلوب شفعتها . فإذا كان العقار محفظا يتعين عليه إثبات تقييد البيع بالرسم العقاري

إذا باع شريك حصته لأجنبي في ملك مشاع ، فيجب على الشريك أن يأخذ الحصة المبيعة بكاملها أو أن يتركها . إذا تعدد الشفعاء كان لكل واحد منهم الأخذ بالشفعة بقدر حصته في الملك المشاع يوم المطالبة بها ، فإذا تركها البعض ، وجب على من رغب في الشفعة من الشركاء أخذ الحصة المبيعة بكاملها . إذا كان المشتري أحد الشركاء فلكل شريك في الملك أن يأخذ من يده بقدر حصته في الملك ، ويترك للمشتري نصيبه بقدر حصته ما لم يعرب عن رغبته في التخلي عنها

إذا اختلفت مراتب الشفعاء كان ترتيبهم في الأخذ بالشفعة على الشكل التالي : - 70 - يقدم من يشارك البائع في السهم الواحد في الميراث على من عداه ، فإن لم يأخذ انتقل الحق إلى باقي الورثة ثم الموصى لهم ، ثم الأجانب . ويدخل كل واحد من هؤلاء مع من يليه في شفعته دون العكس ، ويتنزل المشتري منزلة البائع ، والوارث منزلة موروثه في الأخذ بالشفعة

تكون الشفعة في العقارات سواء كانت قابلة للقسمة أم غير قابلة لها ، وتكون في الحقوق العينية القابلة للتداول

إذا بيعت الحصة التي تجوز الشفعة فيها عدة مرات قبل انصرام أجل الشفعة ، فللشفيع أن يأخذ من أي مشتر بالثمن الذي اشترى به ويترتب على ذلك بطلان البيوع اللاحقة . فإذا كان العقار محفظا فإن الحصة المشفوعة لا تؤخذ إلا من يد المشتري المقيد بالرسم العقاري

إذا بيعت الحصة التي تجوز الشفعة فيها بأجمعها أو أجزاء منها أو عدة حصص شائعة بعقد واحد وجب على الشريك الراغب في الشفعة أن يأخذ جميع المبيع المشاع بينه وبين البائع من يد المشتري أو أن يترك الجميع للمشتري ، سواء تعلق العقد بملك واحد أو عدة أملاك مشاعة ، وسواء اتحد البائع أو المشتري أو تعدد ، فلا يجوز تبعيض الشفعة إلا إذا رضي المشتري بذلك