قانون تنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري للمحلات السكنية

تطبق مقتضيات هذا القانون على أكرية المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني مؤثثة أو غير مؤثثة ، التي تفوق مدة كرائها ثلاثين يوما ، وكذا مرافقها من أقبية ومرائب وأسطح وساحات وحدائق والتي لا تخضع لتشريع خاص . الباب الثاني : عقد الكراء

مع مراعاة مقتضيات هذا القانون تحدد بتراضي الأطراف ، شروط ووجيبة أكرية المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه

يبرم عقد الكراء وجوبا بمحرر كتابي ثابت التاريخ يتضمن على الخصوص : - الاسم الشخصي والعائلي للمكري والمكتري ، والمهنة ، والموطن ووثيقة إثبات الهوية وجميع المعلومات المتعلقة بالوكيل ، عند الاقتضاء؛ - الاسم الكامل والمقر الاجتماعي وعند الاقتضاء جميع المعلومات المتعلقة بالممثل القانوني إذا كان المكري أو المكتري شخصا معنويا؛ -4- - تحد… عرض المزيد

في حالة انتقال ملكية المحلات المعدة للكراء يستمر مفعول عقد الكراء لصالح المكتري بنفس الشروط المنصوص عليها في عقد الكراء . يجب إشعار المكتري بانتقال الملكية حسب الكيفيات المشار إليها في الفصول 37 و 38 و 39 من قانون المسطرة المدنية .2 الباب الثالث : التزامات المكري والمكتري الفرع الأول : التزامات المكري

يجب على المكري أن يسلم للمكتري المحل والمرافق التابعة له ، وكذا التجهيزات المذكورة في عقد الكراء . يجب أن يتوفر المحل المعد للسكنى على المواصفات الضرورية من حيث الأجزاء المكونة له وشروط التهوية والمطبخ ودورة المياه والكهرباء والماء . - 2 ظهير شريف بمثابة قانون رقم 1.74.447 بتاريخ 11 رمضان 28( 1394 شتنبر )1974 بالمصادقة على نص قانون المسطرة المدنية؛ الجريدة الرسمية عدد 3230 مكرر ، بتاريخ 13 رمضان 30( 1394 شتنبر ،)1974 ص

إذا لم يتوفر المحل على المواصفات المذكورة في المادة 5 أعلاه ، يمكن للأطراف ، قبل تسلم المحل المكترى وإعداد البيان الوصفي المشار إليه في المادة 7 بعده ، الاتفاق كتابة على الأشغال التي يمكن للمكتري القيام بها وكيفية خصم مصاريفها من الوجيبة الكرائية ، ويمكن أن يكون هذا الاتفاق مؤرخا وموقعا بين الطرفين المتعاقدين ومصادقا على توقيعهم… عرض المزيد

يجب على الأطراف المتعاقدة إعداد بيان وصفي لحالة المحل المعد للكراء وقت تسلم المحل ووقت استرجاعه ، ويجب أن يرفق هذا البيان بالعقد

يجب أن ينجز البيان الوصفي في محرر ثابت التاريخ وأن يتضمن وصف المحل بكيفية مفصلة ودقيقة ، مع تجنب استعمال الصيغ من نوع «حالة جيدة» أو «حالة متوسطة» . في حالة عدم إعداد البيان الوصفي من قبل الأطراف ، يفترض ، بمجرد التوقيع على عقد الكراء ، أن المكتري قد تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال

يجب على المكري أن يضمن للمكتري تسلم المحل المكتري والانتفاع الكامل والهادئ به ، وأن يضمن له العيوب التي تعرقل ذلك الانتفاع ما عدا تلك المحددة في البيان الوصفي أو التي تكون موضوع الاتفاق الصريح المنصوص عليه في المادة 6 أعلاه . -6- غير أن المكري لا يضمن سوى العيوب الناشئة عن فعله أو فعل الأشخاص المسؤول عنهم ، ولا يسأل عن العيوب ال… عرض المزيد

يجب على المكري صيانة المحل بالشكل الذي يسمح باستعماله وفق ما هو منصوص عليه في العقد ، وأن يقوم بجميع الإصلاحات الضرورية للحفاظ عليه وصيانته . إذا تم إشعار المكري بالطرق المنصوص عليها قانونا بالقيام بالإصلاحات التي تقع على عاتقه ولم ينجزها في أجل شهر ، جاز للمكتري أن يستصدر أمرا من رئيس المحكمة الابتدائية الموجود محل الكراء بدائر… عرض المزيد

يتعين على المكري أن يسلم للمكتري وصلا موقعا من طرفه شخصيا أو من طرف وكيله المعتمد لذلك ، يتضمن تفصيلا للمبالغ المؤداة من طرف المكتري مع التمييز بين وجيبة الكراء والتكاليف المترتبة عنه . إضافة إلى الوصل المشار إليه في الفقرة السالفة ، يمكن إثبات أداء الكراء ، إذا تم بالوسيلة المتفق عليها في العقد ، وتَ َض ّم َن الوجيبة والتكاليف الكرائية بكاملها . -7- الفرع الثاني : التزامات المكتري

يلتزم المكتري بأداء الوجيبة الكرائية في الأجل الذي يحدده العقد ، وعند الاقتضاء جميع التكاليف الكرائية التي يتحملها بمقتضى العقد أو بموجب القوانين الجاري بها العمل . تدخل في حساب التكاليف الكرائية ، المبالغ التابعة للوجيبة الكرائية مقابل الخدمات اللازمة لاستعمال مختلف أجزاء محل الكراء

يجب على المكتري أن يعيد المحل المكترى للمكري عند إنهاء أو فسخ عقد الكراء طبقا لمقتضيات البابين السابع والثامن من هذا القانون . وإذا احتفظ به بعد هذا التاريخ وجب عليه أداء تعويض تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية عن شغله للمحل . كما يتحمل مسؤولية إصلاح كل ضرر ثابت يطرأ على المحل ويعتبر في وضعية محتل لملك الغير بدون سند

على المكتري أن يحافظ على المحل المكترى وأن يستعمله وفقا للغرض المخصص له طبقا لما هو وارد في العقد . يسأل المكتري عن أي خسارة أو عيب يلحق المحل المكترى يكون ناتجا عن فعله أو خطئه . غير أنه لا يسأل عن الخسارة أو العيوب الناجمة عن : - الاستعمال المألوف والعادي؛ - الحادث الفجائي أو القوة القاهرة؛ - حالة القدم ، أو عيب في البناء أو بسبب عدم إجراء الإصلاحات التي يتحملها المكري في حالة ثبوت إخباره

لا يحق للمكتري إدخال تغييرات على المحل والتجهيزات المكتراة دون الحصول على موافقة كتابية من المكري . وعند عدم الحصول على هذه الموافقة ، يمكن للمكري أن يلزم المكتري عند إفراغه للمحل ، بإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه أو الاحتفاظ لفائدته بالتغييرات المنجزة دون أن يكون للمكتري حق المطالبة بالتعويض عن المصاريف المؤداة . غير أنه يمكن لل… عرض المزيد

تتقادم الدعاوى التي يرفعها المكري ضد المكتري بخصوص مقتضيات المادة 15 أعلاه ، بعد ثلاثة أشهر تبتدئ من تاريخ تسلمه للمحل المكترى

يجب على المكتري أن يسمح للمكري بإنجاز الأشغال الضرورية للحفاظ على صيانة المحل المكترى وكذا الإصلاحات المستعجلة التي لا يمكن إرجاؤها إلى نهاية العلاقة الكرائية . غير أنه إذا ترتب عن إجراء هذه الإصلاحات حرمان المكتري بصفة كاملة أو جزئية من محل الكراء لأكثر من ثلاثة أيام ، جاز له فسخ عقد الكراء أو اللجوء إلى القضاء للمطالبة بخصم جز… عرض المزيد

يتعين على المكتري ، تحت طائلة إصلاح الأضرار ، أن يشعر المكري بالطرق المنصوص عليها قانونا في أسرع الآجال بكل الوقائع التي تستلزم تدخله

يراد بالإصلاحات ، أشغال الصيانة المألوفة والإصلاحات البسيطة التي يقتضيها الاستعمال الطبيعي للمحلات . تشمل الإصلاحات على الخصوص : - الأجزاء الخارجية المخصصة للاستعمال الخاص للمكتري كالأبواب والنوافذ والألواح الزجاجية والترابيس والأقفال؛ - الأجزاء الداخلية كالتجهيزات الكهربائية وأشغال التبليط والصباغة والحدادة والستائر والشبابيك؛… عرض المزيد

يمكن للمكري أن يلزم المكتري بتقديم ضمانة لتغطية مبالغ الكراء والتكاليف الكرائية غير المؤداة وكذا الأضرار التي قد تلحق بمحل الكراء والتي يمكن أن يتسبب فيها المكتري . لا يمكن أن يزيد مبلغ هذه الضمانة على واجب شهرين من وجيبة الكراء . ترد الضمانة في أجل أقصاه شهر ابتداء من تاريخ إرجاع المحل المكترى من طرف المكتري مع خصم ، عند الاقتض… عرض المزيد

لا يجوز للمكتري الذي يدعي إزعاجا في الانتفاع أو عيبا يعرقل هذا الانتفاع أن يمتنع بسبب ذلك ، وفي جميع الأحوال عن أداء الوجيبة الكرائية عند تاريخ الاستحقاق . غير أنه يمكنه مع ذلك أن يطلب من المحكمة تخفيض جزء من وجيبة الكراء يتناسب وحجم الضرر . الباب الرابع : استيفاء الوجيبة الكرائية والتكاليف التابعة لها

بصرف النظر عن جميع المقتضيات القانونية التي يبقى حق اللجوء إليها قائما ، تطبق مقتضيات هذا الباب على الطلبات الرامية إلى استيفاء وجيبة أكرية المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني إذا كانت العلاقة الكرائية ثابتة بين الطرفين بموجب محرر كتابي ثابت التاريخ أو حكم نهائي يحدد الوجيبة الكرائية بينهما

يمكن للمكري في حالة عدم أداء وجيبة الكراء والتكاليف التابعة لها المستحقة ، أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن له بتوجيه إنذار بالأداء إلى المكتري . لا يقبل الطلب إلا إذا كان مشفوعا بإحدى الحجج المشار إليها في المادة 22 أعلاه

يجب أن يتضمن الإنذار تحت طائلة عدم القبول : -1 الأسماء الشخصية والعائلية للأطراف كما هي مبينة في إحدى الوثائق المشار إليها في المادة 22 أعلاه؛ -2 عنوان المكري؛ -3 عنوان المحل المخصص للكراء وعند الاقتضاء موطن أو محل إقامة المكتري؛ -4 مبلغ وجيبة الكراء والتكاليف التابعة لها المطالب بها؛ - 11 - -5 المدة المستحقة؛ -6 مجموع ما بذمة المكتري

يحدد الإنذار أجلا لا يقل عن خمسة عشر يوما يبتدئ من تاريخ تبليغ الإنذار لتسديد المكتري ما عليه من المبالغ غير المؤداة إما مباشرة بين يدي المكري أو من ينوب عنه مقابل وصل ، أو وضعها بحسابه البنكي ، أو بإيداعها بصندوق المحكمة أو بأي وسيلة تثبت الأداء وتاريخه

يمكن للمكري أن يطلب من رئيس المحكمة الابتدائية المصادقة على الإنذار والأمر بالأداء في حالة عدم الأداء الكلي أو الجزئي للمبالغ المستحقة والمحددة في الإنذار

يصدر رئيس المحكمة أو من ينوب عنه ، أمرا بالمصادقة على الإنذار مع الأمر بالأداء يضمن بنفس الطلب في أجل ثمانية وأربعين ( )48 ساعة من تاريخ تسجيل الطلب اعتمادا على محضر التبليغ والوثائق والبيانات المذكورة في المادة 22 وما يليها . ينفذ هذا الأمر على الأصل

لا يقبل رفض طلب المصادقة أي طعن عادي أو غير عادي ولا تكون له أية حجية

يحق للمكري في حالة رفض الطلب ، المطالبة باستيفاء وجيبة الكراء والتكاليف التابعة لها طبقا للقواعد العامة . للمكتري في حالة قبول الطلب أن يرفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية طبقا لنفس القواعد . - 12 - يمكن للمحكمة وبصفة استثنائية أن تأمر بوقف التنفيذ بحكم معلل بناء على طلب خاص مستقل في هذا الشأن

إذا ثبت أن المكري قد توصل بمستحقاته وواصل بسوء نية مسطرة المصادقة على الإنذار ، حق للمكتري المطالبة بالحكم له بتعويض عن الضرر يتراوح بين مقابل وجيبة كراء شهرين وستة أشهر وذلك بصرف النظر عن المتابعات الجنائية ضد المكري عند الاقتضاء . الباب الخامس : مراجعة الوجيبة الكرائية

تتم مراجعة وجيبة كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون وفقا لمقتضيات هذا الباب . يحق للمكري والمكتري الاتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أو تخفيضها

لا يجوز الاتفاق على رفع مبلغ الوجيبة الكرائية خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية ، أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون

إذا لم يقع بين الطرفين اتفاق على شروط مراجعة الوجيبة الكرائية ونسبة الرفع من قيمتها أمكن مراجعتها بعد مرور كل ثلاث سنوات على الأقل من تاريخ الاتفاق على الوجيبة أو من تاريخ مراجعتها بين الأطراف مباشرة ، أو من التاريخ الذي حددته المحكمة لآخر مراجعة وذلك طبقا للنسب المقررة في المادة 34 بعده

تحدد نسبة الزيادة في الوجيبة الكرائية في %8 بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى و %10 بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني

يمكن للمحكمة أن تحدد نسبة الزيادة في مبلغ الوجيبة الكرائية بما لها من سلطة تقديرية ودون التقيد بالنسبتين المذكورتين في المادة 34 أعلاه إذا كان مبلغ قيمة الوجيبة الكرائية لا يتجاوز أربعمائة درهم شهريا على ألا تتعدى نسبة الزيادة المحكوم بها . %

يمكن للمكتري المطالبة بتخفيض مبلغ الوجيبة الكرائية إذا طرأت ظروف أثرت على استعمال المحل للغرض الذي اكتري من أجله ، وذلك وفق أحكام الفصلين 660 و 661 من قانون الالتزامات والعقود

يجري العمل بالوجيبة الكرائية الجديدة ابتداء من تاريخ المطالبة القضائية . إذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة الوجيبة الكرائية بتوجيه إنذار للمكتري ، فإن سريان الوجيبة الكرائية الجديدة يبتدئ من تاريخ التوصل بالإنذار ، شريطة رفع الدعوى داخل أجل الثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل . تطبق مقتضيات الفقرة الأولى إذا رفع المكري دعوى المراجعة بعد انصرام أجل ثلاثة أشهر المشار إليه في الفقرة الثانية أعلاه

تختص المحكمة الابتدائية بالنظر في المنازعات المتعلقة بمراجعة واستيفاء الزيادة في قيمة الوجيبة الكرائية سواء المنصوص عليها في العقد أو المقررة قانونا والمتعلقة بالمحلات المشار إليها في المادة الأولى من هذا القانون . - 14 - ينفذ الحكم المقر للزيادة في قيمة الوجيبة الكرائية ابتداء من التاريخ المحدد لسريان الزيادة . يمكن استئناف الحكم الصادر في هذه القضايا داخل أجل ثلاثين يوما من تاريخ التبليغ . الباب السادس : تولية الكراء والتخلي عنه

خلافا لمقتضيات الفصل 668 من الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 12( 1331 أغسطس )1913 المتعلق بقانون الالتزامات والعقود ، يمنع على المكتري تولية المحل المعد للسكنى أو التخلي عنه بدون موافقة المكري في محرر كتابي ثابت التاريخ ما لم يتم التنصيص على خلاف ذلك في عقد الكراء . يجب أن تشمل الموافقة الكتابية عند التولية مبلغ الوجيبة الكرائية… عرض المزيد

بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني ، لا يحق للمكري أن يعترض على التولية أو التخلي إذا ما التزم المتولى له أو المتخلى له باستعمال المحل أو المحلات المكتراة لمزاولة نفس النشاط المهني الذي كان يزاوله بها المكتري الأصلي ، أو لمزاولة نشاط مهني مماثل ، شريطة أن لا يترتب عن ذلك إدخال تغييرات على المحل المكترى ، أو إحداث تحملات إضا… عرض المزيد

لا يمكن تولية الكراء أو التخلي عنه جزئيا بالنسبة للمحلات المعدة للاستعمال المهني ، مالم يوافق المكري على ذلك في محرر كتابي ثابت التاريخ ، يتضمن كل البيانات الواردة في الفقرة الثانية من المادة 39 أعلاه ، وتقع باطلة بقوة القانون كل تولية جزئية للكراء وكل تخلي جزئي عنه

إذا كان مبلغ الوجيبة الكرائية في حالتي التولية أو التخلي يفوق وجيبة الكراء الأصلية للجزء الذي وقعت توليته أو التخلي عنه ، فللمكري الحق في طلب زيادة الوجيبة الكرائية الأصلية بقدر ذلك . لا يفقد المكري حق مراجعة الوجيبة الكرائية الثلاثية المنصوص عليها في المادة 33 أعلاه ، إذا تمت تولية الكراء أو التخلي عنه بدون الاتفاق على مراجعة الوجيبة الكرائية

في حالة التولية أو التخلي بصفة غير قانونية ، يعتبر المتولى أو المتخلى له محتلا للمحل دون حق ولا سند . وللمكري في هذه الحالة أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة إصدار أمر بطرده هو والمكتري أو من يقوم مقامهما . يصبح عقدا التولية والتخلي وكذلك عقد الكراء الأصلي بمجرد صدور الأمر القضائي مفسوخين بقوة القانون . إذا ترتبت عن التولية أو ال… عرض المزيد

رغم كل شرط أو مقتضى قانوني مخالف ، لا تنتهي عقود كراء المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه ، إلا بعد الإشعار بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء طبقا للشروط المحددة في هذا الباب

يجب على المكري الذي يرغب في إنهاء عقد الكراء أن يوجه إشعارا بالإفراغ إلى المكتري يستند على أسباب جدية ومشروعة من قبيل : - استرداد المحل المكترى لسكنه الشخصي ، أو لسكن زوجه ، أو أصوله أو فروعه المباشرين من الدرجة الأولى أو المستفيدين - إن وجدوا - من الوصية الواجبة المؤسسة بمقتضى المادة 369 وما يليها من مدونة الأسرة ،3 أو المكفول… عرض المزيد

يتضمن الإشعار بالإفراغ تحت طائلة البطلان : - الأسباب التي يستند عليها المكري؛ - شموله مجموع المحل المكترى بكافة مرافقه؛ -3 القانون رقم 70.03 بمثابة مدونة الأسرة الصادر بتنفيذه الظهير شريف رقم 1.04.22 بتاريخ 12 من ذي الحجة 3( 1424 فبراير )2004 ؛ الجريدة الرسمية عدد 5184 بتاريخ 14 ذو الحجة 5( 1424 فبراير ،)2004 ص .418 - 17 - - أجل… عرض المزيد

إذا امتنع المكتري عن الإفراغ صراحة أو ضمنيا وذلك ببقائه في المحل بعد مضي الأجل المحدد في الإشعار ، أمكن للمكري أن يطلب من المحكمة التصريح بتصحيح الإشعار والحكم على المكتري هو ومن يقوم مقامه بالإفراغ

لا يمكن للمحكمة أن تصحح الإشعار بالإفراغ إلا للأسباب الواردة في المادة 45 أعلاه

لا يقبل طلب تصحيح الإشعار بالإفراغ للسبب المشار إليه في البند الأول من المادة 45 أعلاه إلا بتوفر الشرطين التاليين : -1 أن يكون المحل المطلوب إفراغه ملكا للمكري منذ 18 شهرا على الأقل من تاريخ الإشعار بالإفراغ ، على أن للوارث والموصى له والمكفول حق الاستفادة من احتساب المدة التي كان يملكه خلالها المالك السابق؛ -2 أن يكون المكري أو… عرض المزيد

يتعين تصحيح الإشعار بالإفراغ إذا كان هدم المحل أو إدخال تغييرات هامة عليه ضروريا ويستوجب إفراغ المكتري من المحل المكترى . يكون الهدم أو إدخال التغييرات ضروريا إذا اقتضته وضعية البناء لانعدام الشروط الصحية أو الأمنية به أو إذا رغب المكري في إقامة بناء جديد مكان البناء المهدم أو ظهرت مستجدات بمقتضى وثائق التعمير تسمح ببناءات إضافي… عرض المزيد